Право власності на землю

Земельне право зарубіжних країн 4

4. Право власності на землю за законодавством окремих зарубіжних країн


Істотні відмінності у змісті права власності на землю залежать від того, до якої правової системи належать та чи інша країна. Там, де йдеться про т.зв. континентальну правову систему, право власності здебільшого ґрунтується на класичній римській тріаді «володіння, користування, розпорядження».

У англосаксонській правовій системі виділяють зовсім інший набір правомочностей права власності: (1) право володіння, (2) право користування, (3) право управління, (4) право на доход, (5) право на відчуження, споживання, зміну чи знищення речі, (6) право на безпеку, (7) право на передачу речі, (8) право на безстроковість реалізації правомочностей, (9) право заборони використання речі на шкоду, (10) право відповідальності (можливість відібрання речі в рахунок боргу), (11) право на відновлення порушених правомочностей. На думку В.В. Носіка, наведені правомочності не можуть бути повністю зведені до «класичної тріади»1.

Правовий режим права власності на землю в різних країнах, між тим, істотно різниться і у межах однієї правової системи. Зокр., існують відмінності щодо перебування землі (певних земель) у власності певних субєктів аж до встановлення виключної державної («народної») власності на землю. Також різняться положення законодавства щодо допустимих розмірів земельних ділянок різного призначення тощо, інших обмежень права власності.

Розглянемо з цієї точки зору правовий режим права власності на землю в деяких країнах.


У Бельгії, Великобританії, Італії, Люксембурзі, Франції, ФРН немає обмежень на купівлю землі іноземними субєктами2.

У Болгарії субєктами права власності на землю можуть бути громадяни, юридичні особи та держава. Громадські організації та політичні партії не можуть володіти землею на праві власності. Не допускається власність на землі сільськогосподарського призначення іноземних держав та юридичних осіб з іноземною участю. Іноземні громадяни можуть отримати такі землі лише у спадщину і зобовязані протягом трьох років відчужити її3.

Права іноземців на володіння земельними ділянками обмежені спеціальним Законом «Про власність та використання земель сільськогосподарського призначення». Перед вступом до ЄС Уряд Болгарії наполягав на встановленні 10-річного перехідного періоду (починаючи з дати вступу до ЄС), протягом якого права іноземців набувати право власності на землю мають бути обмежені, виходячи, зокр., з порівняно низьких доходів громадян Болгарії та порівняно низьких цін на землю4.

Ст.19 Конституції Соціалістичної Республіки Вєтнам передбачає, що земля є загальнонародною власністю. Основний закон СРВ виходить з того, що земля, будучи обєктом загальнонародної власності, виступає також державним майном, тобто є обєктом права державної власності і надається лише у користування5. Ч.2 ст.5 Земельного закону передбачено, що розпоряджається землею держава, яка визначає цільове призначення землі, надає земельні ділянки у користування, оренду, вилучає їх, встановлює ціни на землю тощо6. Відповідно до ст.205 ЦК СРВ, земля є державною власністю, нею управляє уряд7. Згідно зі ст.13 Земельного закону за основним цільовим призначенням єдиний державний земельний фонд складається із (1) сільськогосподарських земель, (2) несільськогосподарських земель, (3) невикористовуваних земель8.

При цьому в СРВ допускається продаж не земельних ділянок, а прав на користування ними «у приватні руки». Таким чином, за радянськими за формою положеннями про монополію державної власності фактично ховається система, яка допускає приватну власність.

В Естонії для іноземців не існує жодних обмежень на придбання землі. Крім того, власники нерухомості мають переважне право на придбання ділянки, зайнятої нею. Громадяни ЄС, Норвегії, Ісландії та Ліхтенштейну можуть купувати ділянки площею до 24,7 акрів з дозволу губернатора місцевого округу9. Землю можна купувати через іноземну корпорацію, проте компанія, що бажає придбати велику ділянку лісу, має бути зареєстрована в естонському комерційному реєстрі, і працювати в галузі лісового господарства чи аграрного виробництва не менше трьох років10.

У Іспанії немає обмежень на придбання земель, за винятком військових об'єктів і ділянок поблизу міжнародних кордонів11.

Деякі провінції Канади (Альберта і Манітоба) встановлюють обмеження граничної площі земель, що можуть перебувати у власності, в 20 акрів (8 га), а Саскачеван використовує земельний банк для збереження сільськогосподарських земель у власності чи під контролем безпосередніх землеволодільців12.

На Кіпрі громадянам ЄС дозволено купувати земельні ділянки. Нерезиденти ЄС можуть придбати квартиру або віллу, якщо остання стоїть на ділянці площею не більше 1 акра. В обох випадках покупці повинні звернутися до Ради міністрів за дозволом на передачу права власності від кіпріота до не-кіпріота, і, як правило, в 6-місячний строк іноземець одержує дозвіл на особисте користування нерухомістю надання її в оренду та комерційне використання забороняється13.

Земельні ділянки можуть бути вільно відчужені громадянам Мянми. Проте Закон про обмеження передачу нерухомого майна 1987 р. встановлює обмеження на передачу будь-яких прав на нерухоме майно іноземцям14.

У Польщі дотепер діє закон про придбання нерухомості іноземцями 1920 р. Іноземець може придбати землю або отримати її у користування (до 99 років), лише отримавши дозвіл МВС та Міністерства сільського господарства, для отримання дозволу необхідно представити низку документів, зокр., опис майбутнього використання земельної ділянки, який фіксується у дозволі. За останні роки було видано лише кілька тисяч дозволів. Усього у Польщі іноземцям належить біля 3% сільськогосподарських угідь. Договором про приєднання до ЄС передбачено збереження обмеження на придбання земель громадянами Євросоюзу протягом 12 років (в Угорщині, Латвії, Литві, Чехії та Естонії протягом 7 років) 15.

Публічно-правові обмеження права власності у Польщі бувають трьох видів: (1) повязані із прокладенням комунікацій, (2) повязані із необхідністю розвідки та видобування корисних копалин, (3) повязані із необхідністю тимчасового (до 6 міс.) зайняття земельної ділянки з мотивів крайньої необхідності16.

У Руанді більша частина земельних ділянок набувається шляхом звичаєвого інституту зайняття. Водночас, Уряд Руанди у березні 1976 р. видав Законодавчий наказ №06/76, який діє і зараз, де визнавалося, що держава є єдиним власником землі, яка використовується на титулі права користування, що надається від імені держави. Хоча продаж землі був формально заборонений, проте на практиці він набув надзвичайного поширення. Більш того, з часом відбулося зміщення у розумінні прав на землю за звичаєвим правом від права землекористування до права власності. Це, серед іншого, призвело до невпинного процесу подрібнення земель, оскільки кожен чоловічий спадкоємець почав претендувати на свою частку землі. У 2001 р. майже 60% землеволодінь використовували менше, ніж 0,5 га17.

Звичаєве право Руанди загалом не визнавало за жінками право спадкувати землю за батьком або чоловіком, а часто і взагалі мати її на праві власності. Подекуди дочки могли отримати землю як дарунок від батька, або успадкувати її, якщо в них не було братів. У разі смерті чоловіка жінка отримувала лише щось на зразок узуфрукту щодо його земельної ділянки, яка переходила до родичів чоловіка. Формально наведені положення звичаєвого права не відповідають Конституції Руанди (ст.11), яка проголошує рівність чоловіка та жінки, так само, як і Міжнародній конвенції про економічні, соціальні та культурні права (ратифікована Руандою у 1975 р.). Фактично ж у більшості випадків застосовуються саме положення звичаєвого права. Деякі зміни у становищі жінок відбулися після трагічних подій 1994 р., коли внаслідок геноциду, здійсненого представниками племені хуту по відношенню до тутсі, було знищено більше 600000 людей, переважно чоловіків, мільйони людей були змушені залишити місця проживання, багато чоловіків було згодом увязнено за участь у геноциді. Відповідно, жінки були змушені в багатьох випадках самостійно вести господарство, що призвело до визнання за ними звичаєвим правом більшого обсягу прав18.

У березні 2000 р. Закон про шлюб, свободи та спадкування («the Matrimonial Regimes, Liberties and Succession Law») у ст.91 заборонив поділ земельних ділянок розміром менше одного гектара при спадкуванні. Такі ділянки повинні бути продані з подальшим поділом вирученої суми або оброблятися спільно19. Відзначимо, що ці положення є більш прогресивними, ніж аналогічний припис українського законодавства щодо заборони поділу земельних ділянок лише при спадкуванні земель фермерських господарств.

У Румунії землю заборонено передавати у власність негромадян Румунії інакше, як через румунську компанію (навіть з 100% іноземним капіталом). Деякі категорії земель, напр., ліси, заповідники, морське узбережжя взагалі нікому не продаються, незалежно від громадянства20.

У США існують специфічні права на землю, у т.ч. повна необмежена власність (freehold). Поширені кондомініуми, що передбачають роздільну власність на квартири та спільну власність на прибудинкові території21. Федеральне законодавство не обмежує придбання сільськогосподарських земель іноземцями, однак вимагає при цьому від останніх реєстрації своїх володінь і операцій у Міністерстві сільського господарства США; водночас окремі штати (Айова, Міннесота, Міссурі) запровадила обмеження на придбання сільськогосподарської землі, а штати Індіана та Небраска вимагають від іноземців відчужувати набуту у власність землю протягом 5 років з моменту придбання22.

В Угорщині громадяни можуть придбати не більше 300 га сільськогосподарських земель (Акт 1994 р. щодо земель сільськогосподарського призначення). Наразі розглядається доповнення до цього Акту в частині вимог до приватних осіб стосовно місця їх проживання та наявності у них досвіду сільськогосподарської діяльності. Угорські юридичні особи, іноземні фізичні та юридичні особи до 2011 р. не можуть купувати сільськогосподарські землі. Проте, якщо іноземець проживає на території Угорщини не менше трьох років та займається сільськогосподарською діяльністю, він, як і угорський громадянин, може придбати у власність сільськогосподарську землю23.

В Японії Сільськогосподарський земельний закон передбачає можливість відмови у дозволі на правочини з передачі землі іноземцям, якщо вони «оцінюються як такі, що потенційно призводять до системи великого землеволодіння»24.

Обмеження максимальних розмірів земельних ділянок сільськогосподарського призначення існують в законодавстві багатьох європейських країн, зокр., Данії, Німеччини, Франції, Іспанії, Швейцарії25.


Загалом, в усіх досліджених країнах право власності на землю обмежується в публічних інтересах, проте зміст і характер таких обмежень істотно різниться. Обмеження розмірів земельних ділянок, а також встановлення кваліфікаційних вимог (освіта, досвід, наявність матеріальної бази тощо) до набувачів певних різновидів земель (насамперед, сільськогосподарського призначення) обєктивно спрямовані на забезпечення раціонального використання земель. З іншого боку, заборона мати земельні ділянки на праві власності іноземцям обмеження субєктивне, яке практично не впливає на ефективність використання земель.

Приклад Вєтнаму свідчить, що від монополії державної власності на землю відмовляються навіть країни, які формально притримуються «комуністичних» засад у побудові земельного законодавства.




1 Носік В.В. Право власності на землю Українського народу: Монографія. К.: Юрінком Інтер, 2006. С.53-54.

2 Джиоварелли Р., Хэнстед Т. Земельная собственность // Правовые препятствия для эффективных сельских земельных отношений в Восточной Европе и Центральной Азии. Сравнительный анализ. М.: Изд-во «Весь мир», 2000. С.41-43.

3 Быстров Г.Е. Земельная и аграрная реформа в зарубежных странах: правовая теория и практика. - Мн.: БГЭУ, 1999. - С.30.

4 Артюшин В.І., Кобець М.І., Пугачов М.І. Проблеми становлення та функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні / За ред. Марчіна Свєнчіцкі. К.: Аналітично-дорадчий центр Блакитної стрічки ПРООН, 2007. С.19.

5 Чау Тхи Хань Ван. Земельное законодательство Социалистической Республики Вьетнам и Украины: сравнительно-правовой анализ. Дис. … к. ю. н. … 12.00.06. Х.: Национальная юридическая академия имени Ярослава Мудрого, 2007. С.94.

6 Чау Тхи Хань Ван. Земельное законодательство Социалистической Республики Вьетнам и Украины: сравнительно-правовой анализ. Дис. … к. ю. н. … 12.00.06. Х.: Национальная юридическая академия имени Ярослава Мудрого, 2007. С.100.

7 Чау Тхи Хань Ван. Земельное законодательство Социалистической Республики Вьетнам и Украины: сравнительно-правовой анализ. Дис. … к. ю. н. … 12.00.06. Х.: Национальная юридическая академия имени Ярослава Мудрого, 2007. С.105.

8 Чау Тхи Хань Ван. Земельное законодательство Социалистической Республики Вьетнам и Украины: сравнительно-правовой анализ. Дис. … к. ю. н. … 12.00.06. Х.: Национальная юридическая академия имени Ярослава Мудрого, 2007. С.119.

9 Європейська бізнес асоціація. В центрі уваги: права власності на землю // Земельне право України. 2007. - №3. С.33.

10 Європейська бізнес асоціація. В центрі уваги: права власності на землю // Земельне право України. 2007. - №3. С.34.

11 Європейська бізнес асоціація. В центрі уваги: права власності на землю // Земельне право України. 2007. - №3. С.34.

12 Джиоварелли Р., Хэнстед Т. Земельная собственность // Правовые препятствия для эффективных сельских земельных отношений в Восточной Европе и Центральной Азии. Сравнительный анализ. М.: Изд-во «Весь мир», 2000. С.42.

13 Європейська бізнес асоціація. В центрі уваги: права власності на землю // Земельне право України. 2007. - №3. С.34.

14 Christie, Alec. Myanmar: Oil and Gas Sector: Registration of Transfers and Leases of Land // International Energy Law & Taxation Review. 2000. P. 46.

15 Бородіна О.М. Законодавчо-інституціональне регулювання земельних відносин: досвід країн ЄС та уроки для України // Земельні відносини і просторовий розвиток в Україні: матеріали Міжнар. наук. конф. У двох частинах (Київ, 13-14 квітня 2006 р.) / НАН України, Рада по вивченню продуктивних сил України. Редкол.: Данилишин Б.М. (відпов. ред.), Бистряков І.К., Новоторов О.С., Ніколаєнко Т.С., Кучер О.О., Осипенко В.М. Київ: РПВС України, НАН України, 2006. Ч. І. - С.41.

16 Шляхи підвищення ефективності управління земельними ресурсами міст України. К.: ІРЦ «Реформування земельних відносин в Україні», 2005. С.184-185.

17 Rose, Laurel L. Women's Land Access in Post-Conflict Rwanda: Bridging the Gap Between Customary Land Law and Pending Land Legislation // Texas Journal of Women and the Law. - Spring 2004. P. 210.

18 Rose, Laurel L. Women's Land Access in Post-Conflict Rwanda: Bridging the Gap Between Customary Land Law and Pending Land Legislation // Texas Journal of Women and the Law. - Spring 2004. P. 202.

19 Rose, Laurel L. Women's Land Access in Post-Conflict Rwanda: Bridging the Gap Between Customary Land Law and Pending Land Legislation // Texas Journal of Women and the Law. - Spring 2004. P. 217-218.

20 Європейська бізнес асоціація. В центрі уваги: права власності на землю // Земельне право України. 2007. - №3. С.34.

21 Шляхи підвищення ефективності управління земельними ресурсами міст України. К.: ІРЦ «Реформування земельних відносин в Україні», 2005. С.157.

22 Джиоварелли Р., Хэнстед Т. Земельная собственность // Правовые препятствия для эффективных сельских земельных отношений в Восточной Европе и Центральной Азии. Сравнительный анализ. М.: Изд-во «Весь мир», 2000. С.42.

23 Артюшин В.І., Кобець М.І., Пугачов М.І. Проблеми становлення та функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні / За ред. Марчіна Свєнчіцкі. К.: Аналітично-дорадчий центр Блакитної стрічки ПРООН, 2007. С.19.

24 Джиоварелли Р., Хэнстед Т. Земельная собственность // Правовые препятствия для эффективных сельских земельных отношений в Восточной Европе и Центральной Азии. Сравнительный анализ. М.: Изд-во «Весь мир», 2000. С.41-43.

25 Шмелев Г.И. К вопросу о концентрации сельскохозяйственных земель в рыночных условиях // Право и политика. 2002. - №8. С.69.