Приватизація земельних ділянок. Спрощена процедура

Набуття перехід та припинення права власності на земельні ділянки 1.3

1.3. Приватизація земельних ділянок, наданих у користування («спрощена модель»)

На 01.10.2010 кількість землекористувачів, що приватизували свої земельні ділянки, складає 12,5 млн. осіб, площа приватизованих ділянок складає майже 5,25 млн. га, 58,3% отримали державні акти1.

 

У звязку із тим, що земельна ділянка визначена в натурі, за даною процедурою (теоретично) немає потреби замовленні, розробці, погодженні, затвердженні та перенесенні в натуру проекту відведення, що значно спрощує приватизацію.

Проблема. Поширеною є ситуація, коли присадибні ділянки надавалися в користування у відповідності із раніше чинним законодавством (зокр., ст.ст.63, 77 ЗК УРСР 1970 р.2) у розмірах, більших, ніж норми безоплатної приватизації земельних ділянок, встановлені ст.121 чинного ЗКУ. Практика зазвичай йде шляхом приватизації такої земельної ділянки як двох ділянок присадибної та ділянки для ведення ОСГ. За існуючою раніше практикою проект відведення не розроблявся, відповідні межі встановлювалися в процесі здійснення робіт зі складання державного акту на право власності на землю (іноді земельна ділянка надавалася навіть без її фактичного поділу на дві ділянки; у державному акті вказувалося, що він посвідчує право на дві ділянки, на плані ж зображена одна ділянка). Практика приватизації ділянок із поділом видається сумнівною: у цьому разі згідно із законом необхідною є розробка проекту відведення, що автоматично перетворило б процедуру приватизації на повну. Крім того, в межах населених пунктів множаться землі сільськогосподарського призначення, що також слід оцінити негативно.

Тісно повязана із попередньою і проблема застосування чи незастосування до спрощеної моделі приватизації ст.121 ЗКУ, яка передбачає норми безоплатної приватизації. Ст.116 ЗКУ розрізняє приватизацію «земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян» (п.«а» ч.3) і «одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації» (п.«в» ч.3). Так само розділяються відповідні процедури у ст.118 ЗКУ. Вважаємо, що це свідчить про намір законодавця не поширювати на «спрощену процедуру» норми безоплатної приватизації, принаймні у випадках, коли земельна ділянка була надана свого часу у користування в межах існуючих на той момент норм. Такий підхід дозволяє вирішити й іншу проблему (див. вище) приватизації таких ділянок дійсно у спрощеному порядку.

Разом із тим, у правовій доктрині висловлюються підходи, за якими норми безоплатної приватизації поширюються і на спрощену процедуру приватизації3. На жаль, саме цим шляхом здебільшого на даний час йде і правозастосовча практика.

Цікаво, що в РФ в аналогічній ситуації Конституційний суд вирішив, що норми «надання земель» не поширюються на випадки «переоформлення» права на землю4.

 

Процедура має наступні стадії:

  • подача заяви з доданими до неї технічними матеріалами та документами, що підтверджують розмір земельної ділянки, до відповідної ради, адміністрації чи РМ АРК (ч.ч.1, 2 ст.118 ЗКУ);

NB. Технічними матеріалами та документами, що підтверджують розмір земельної ділянки, є дані БТІ, документи, що посвідчують права на землю (витяги з реєстрових, погосподарських, земельно-шнурових книг тощо). Втім, дані БТІ беруться до уваги далеко не у всіх населених пунктах. Зокрема, самі по собі вони не вважаються «технічними матеріалами» та «документами» в розумінні ч.2 ст.118 ЗКУ у м. Одеса5.

Цікавим є питання про те, яке користування - фактичне чи обовязково правомірне (на підставі права) - є передумовою для застосування спрощеної процедури приватизації земельних ділянок. На наш погляд, враховуючи положення ч.2 ст.118 ЗКУ, за якими рішення приймається «на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки», органи, які приймають рішення щодо приватизації, повинні виходити із презумпції правомірності фактичного користування, що підтверджене «технічними матеріалами та документами». Проте у разі виявлення відсутності у заявника права користування відповідною земельною ділянкою спрощена процедури застосована бути не може, оскільки у ч.ч.1 та 2 118 ЗКУ мається на увазі саме правомірне (на підставі права) користування земельною ділянкою. Останній висновок знаходить підтвердження й у судовій практиці6.

 

Довідка БТІ,

що використовується при приватизації в порядку ч.ч.1, 2 ст.118 ЗКУ

(цифрову копію див. на сайті www.amm.org.ua)

 

Як «технічні матеріали та документи, що підтверджують розмір земельної ділянки» в розумінні ч.1 ст.118 ЗКУ використовується також технічна документація, спеціально розроблена для визначення розміру ділянки напр., у м. Рівне поширена розробка «Протоколу обстеження і погодження меж земельної ділянки, що передається у власність».

 

  • розгляд заяви відповідним органом (протягом місяця) та прийняття рішення про приватизацію земельної ділянки (ч.2 ст.118 ЗКУ);
  • державна реєстрація земельної ділянки (див. викладене вище щодо «повної» процедури);

Проблема. До 01.01.2013 року у «спрощеній» процедурі приватизації земельні ділянки формувалися шляхом розробки т.з. технічної документації із землеустрою щодо виготовлення документів, що посвідчують право на земельну ділянку згідно із попередньою редакцією ст.56 ЗУ «Про землеустрій). Після 01.01.2013 слід керуватися п.2 розд.VII ЗУ «Про Державний земельний кадастр», за яким «[з]емельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера.

У разі якщо відомості про зазначені земельні ділянки не внесені до Державного реєстру земель, їх державна реєстрація здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за заявою їх власників (користувачів земельної ділянки державної чи комунальної власності).»

 

Проблема. При приватизації за прощеної процедурою в більшості випадків необхідна державна реєстрація земельної ділянки відповідно до п.2 розд.VII ЗУ «Про Державний земельний кадастр» (див. вище), при цьому виникає необхідність проведення кадастрових зйомок.

Кадастрові зйомки, згідно зі ст.198 ЗКУ, включають «погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами». І ось тут на зацікавлену особу часто чекає велика проблема адже сусіди в силу різних причин можуть відмовитися від підписання акта погодження меж.

В Україні склалася стійка судова практика вирішення суперечок, що виникають у такому випадку, у суді. Між тим, формулювання позовних вимог може відрізнятися дуже істотно: зустрічаються вимоги «зобовязати …не чинити перешкод в здійсненні приватизації земельної ділянки»7, «усунути перешкоди в приватизації земельної ділянки шляхом зобовязання … не чинити перешкод … в приватизації земельної ділянки …»8, «усунути перешкоди в користуванні моєї … ділянки шляхом зобовязання … погодити межі»9, «[з]обовязати … погодити в 2-х недільний термін … матеріали інвентаризації земельної ділянки …, а в разі непогодження … дозволити … сільській раді затвердити матеріали інвентаризації»10, «про визнання відмови у погодженні меж землекористування недійсною»11, «про визнання відмови … безпідставною»12, «визнати незаконною відмову …, визнати … право на отримання державних актів … без погодження меж»13, «дозволити … міській раді розглянути питання щодо приватизації земельної ділянки … без згоди …»14, «зобовязати голову … сільської ради … підписати та затвердити акт встановлення та узгодження зовнішніх меж» (замість сусідки позивача)15 тощо. В обґрунтування своїх позовних вимог позивачі іноді посилаються на правила добросусідства16.

На наш погляд, погодження меж є виключно допоміжною (причому, як ми вважаємо, дуже малоефективною) стадією у процедурі приватизації земельної ділянки, спрямованою на те, щоб уникнути необовязкових технічних помилок.

При цьому ст.198 ЗКУ просто вказує, що складовою кадастрових зйомок є «погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами». Із цього, як ми думаємо, зовсім не слідує, що у випадку відмови суміжного землевласника або землекористувача від підписання відповідного документу акту погодження меж слід вважати, що погодження меж не відбулося, і процедура приватизації має зупинитися. На наш погляд, погодження полягає у тому, щоб суміжнику було запропоновано підписати відповідний акт. Якщо він відмовляється це робити, орган, уповноважений вирішувати питання про приватизацію ділянки по суті, повинен виходити не із самого факту відмови від підписання акту, а із мотивів відмови (якщо вони озвучені), напр., врахувати, що має місце «накладання» ділянок. Слід визнати правильною практику тих судів, які у разі виникнення спору не вважають саму по собі відсутність погодження меж підставою для того, щоб вважати прийняте рішення про приватизацію незаконним17.

Таким чином, підписання акту погодження меж самостійного значення не має, воно не призводить до виникнення, зміни або припинення прав на земельну ділянку, як і будь-яких інших прав у процедурі приватизації. З огляду на це, слід вважати, що спір про право у випадку непідписання акту погодження меж відсутній, позовні вимоги з цього приводу судами розглядатися не повинні. Спір може виникнути в подальшому коли уповноважений орган не приймає рішення щодо приватизації земельної ділянки з підстав відсутності погодження.

 

  • реєстрація права власності на земельну ділянку (див. викладене вище щодо «повної» процедури).

 

 


1 Інформація про хід приватизації земельних ділянок громадянами України (станом на 01.10.2010 р.) // Офіційний сайт Державного комітету України із земельних ресурсів / [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://www.dkzr.gov.ua/terra/control/uk/publish/article?art_id=114333&cat_id=97889

2 Кодекс передбачав, що призначенням присадибної ділянки є не лише будівництво та обслуговування житлового будинку та господарських споруд (як зараз), а і ведення особистого підсобного господарства.

3 Федорченко М., Янов О. Земельне право України: посібник для практиків у двох томах. Т.1. Земельні відносини в населених пунктах / За заг. ред. М. Федорченка. К., 2006. С.230.

4 Постановление Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности части второй ст.16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской // Собрание законодательства РФ. 2001. - №52 (ч.2). Ст.5014.

5 А.І. Ріпенко. Приватне повідомлення.

6 Див., напр., справу №2-259/05 за позовом Р. до Київради про неправомірне рішення, яке порушує права та охоронювані законом інтереси та захист права власності // Поточний архів Дарницького районного суду м. Києва.

7 Справа №2-153/2009, розглянута Деражнянським райсудом Хмельницької обл. за позовом Д.В.О. до Г.В.Я. про усунення перешкод в здійсненні приватизації земельної ділянки.

8 Справа №2-1228/09, розглянута Камянець-Подільським міськрайсудом Хмельницької обл. за позовом С.О.М. до Дочірнього підприємства пансіонат з лікування “Поділля” про усунення перешкод в приватизації земельної ділянки.

9 Справа №2-692/09, розглянута Смілянським міськрайсудом Черкаської обл. за позовом Г.В.І. до П.Г.С. про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою.

10 Справа №2-591/09, розглянута Ярмолинецьким райсудом Хмельницької обл. за позовом З.Г.М. до Д.Л.А. про усунення перешкод в приватизації.

11 Справа №2-65/09, розглянута Смілянським міськрайсудом Черкаської обл. за позовом Т.О.В. до Л.Н.О. про визнання відмови у погодженні меж землекористування недійсною.

12 Справа №2-190/09, розглянута Соснівським райсудом м. Черкаси, за позовом К.А.М. до Г.О.А. про визнання відмови від підпису в актів визначення та погодження меж земельної ділянки безпідставною.

13 Справа №2-182/09, розглянута Шполянським райсудом Черкаської обл. за позовом П.Г.М. до П.В.О. про усунення перешкод в набутті права приватної власності на землю.

14 Справа №2-410/09, розглянута Соснівським райсудом м. Черкаси за позовом С.Є.П., З.П.П.до Л.Н.Ф.

15 Справа №2-597/09, розглянута Камянським райсудом Черкаської обл. за позовом К.І.О. до Михайлівської сільради Камянського р-ну про зобовязання здійснити приватизацію.

16 Справа №2-1228/09, розглянута Камянець-Подільським міськрайсудом Хмельницької обл. за позовом С.О.М. до Дочірнього підприємства пансіонат з лікування “Поділля” про усунення перешкод в приватизації земельної ділянки.

17 Справа №2-169/09, розглянута Корольовським райсудом м. Житомира, за позовом прокурора в інтересах держави в особі міськради до С.М.М. про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки.