Набуття права власності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами. Загальна характеристика

Набуття перехід та припинення права власності на земельні ділянки 2.1

2. Набуття права власності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами

 

2.1. Загальна характеристика

Право власності на земельні ділянки може бути набуте на підставі договорів купівлі-продажу, міни, ренти, дарування, довічного утримання, у відносинах іпотеки, спадкування. Немає перешкод і для відчуження земельних ділянок на підставі інших договорів (угод, правочинів), у т.ч. не передбачених законом.

Загальні вимоги до змісту угод. Ч.2 ст.132 ЗКУ визначено, що в угодах про відчуження земельних ділянок незалежно від їх виду має бути зазначено:

«а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

е) договірну ціну;

є) права та обов'язки сторін;

ж) кадастровий номер земельної ділянки;

з) момент переходу права власності на земельну ділянку.»

 

NB. Поряд із умовами угод, зазначена норма містить і вказівку на реквізити угоди (напр., назву сторін, документи, що підтверджують право власності тощо). Не для всіх угод характерним є наявність договірної ціни (напр., вона не потрібна при даруванні). Не є окремою умовою і «права та обовязки сторін» (п.«є») вони формулюються у всіх умовах угоди. Незрозуміло, навіщо законодавець визнав необхідним визначати в договорі «момент переходу права власності» - цей момент імперативно визначається ст.125 ЗКУ. Взагалі, навіщо потрібна ч.2 ст.132 ЗКУ, незрозуміло. Її положення зараз лише шкодять.

При застосуванні ч.2 ст.132 ЗКУ слід виходити із того, що згідно із ч.1 ст.203 ЦКУ підставою недійсності правочину є лише невідповідність актам цивільного законодавства його змісту, який у даному випадку розуміється не так, як у ст.132 ЗКУ (з урахуванням її назви), а, вочевидь, так, як вказано у ст.628 ЦКУ тобто як умови договору. Більшість із позицій, зазначених у ч.2 ст.132 ЗКУ, умовами договору не є, тому їх відсутність у договорі ніяк не впливає на його дійсність.

 

NB. Кадастровий номер земельної ділянки, що присвоюється на сьогодні відповідно до ПКМ від 17.10.2012 №1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру», слід відрізняти від облікового номера документації із землеустрою, що присвоюється такій документації (не земельній ділянці) відповідно до Порядку ведення журналу обліку документації із землеустрою та протоколів проведення перевірки.

 

У лівому нижньому кутку на обкладинці технічної документації із землеустрою її обліковий номер («ДЗ-00293001492011»).

 

 

Форма угод. «Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються» (ч.1 ст.132 ЗКУ), та ще й до того ж «підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації» (ч.4 ст.132 ЗКУ; один раз в статті писати про необхідність нотаріального посвідчення, на думку законодавця, замало). Відповідно до положень ЦКУ (ст.210), якщо вимагається державна реєстрація правочину, такий правочин є вчиненими з моменту державної реєстрації. Втім, ЗУ від 11.02.2010 №1878-VI було передбачено скасування вимоги щодо реєстрації правочинів щодо відчуження нерухомого майна (змінені загальні ст.657 та ін. ЦКУ), а до ЗКУ ці зміни внесені не були виключно «через недогляд», тож загальне правило про скасування реєстрації правочинів щодо нерухомості замістило більш ранні спеціальні вимоги ч.4 ст.132 ЗКУ. На сьогодні реєстрація правочинів щодо відчуження земельних ділянок (абсолютно непотрібна) не здійснюється.

Проблема. Проблемним є питання про правові наслідки відсутності в угоді істотних умов, закріплених в належній (нотаріальній) формі. Відсутність в угоді таких умов це, з одного боку, порушення закону, яке дає підстави для визнання угоди (договору) недійсною (ст.215 ЦКУ). З іншого боку, положення ч.1 ст.638, ст.639 ЦКУ передбачають, що «договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору». Такі норми дають підстави для висновку, що за відсутності в угоді хоча б однієї із істотних умов угода є неукладеною, тобто угоди як такої не існує1. Можливість «вважати договір неукладеним» також прямо передбачена ч.8 ст.181 ГКУ (щоправда, в силу положень ст.4 кодексу до земельних відносин він начебто не застосовується).

У роз'ясненні Вищого арбітражного суду України від 12.03.1999 №02-5/111 було передбачено, що «недійсною може бути визнана лише укладена угода». У постанові Пленуму ВСУ від 06.01.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (п.9) вказано, що «[н]е може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено», водночас, «не є укладеними правочини (договори), у яких … відсутня згода за всіма істотними умовами договору».

Видається, що описані позиції вищих судових інстанцій є не зовсім вірними. У випадку, якщо у договорі відсутні виражені у належній формі деякі істотні умови, правочин (ст.202 ЦКУ: «дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків») має місце, проте не є дійсним (не породжує правових наслідків) через дефект свого змісту чи форми (коли умови правочину виражені не в належній формі). На це по окремим різновидам договорів вказують положення цивільного законодавства. Напр., недодержання нотаріальної форми сторонами означає, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору, тобто договір в силу положень ч.1 ст.638 ЦКУ при її тлумаченні a contrario, начебто, повинен вважатися неукладеним. Натомість, ст.ст.219, 220 ЦКУ прямо встановлюють нікчемність (а не неукладеність) договорів, укладених без додержання нотаріальної форми. Вже цього прикладу, на наш погляд, достатньо для спростування загального висновку судів про те, що недійсною може бути визнана лише угода, щодо всіх істотних умов якої сторони [в належній формі] досягли згоди.

Говорити ж про неукладеність («невчинення») правочину можна лише тоді, коли будуть відсутні будь-які дії сторін, безпосередньо спрямовані на виникнення цивільних прав і обовязків.

До того ж, вважаємо, що недійсним договір можна вважати лише у разі, якщо у ньому відсутня справді істотна умова, а не якийсь реквізит, хоч би і передбачений законом (напр., ст.132 ЗКУ), адже відсутність такого реквізити на впливає на зміст договору, а отже, про невідповідність змісту правочину «актам цивільного законодавства» як про підставу недійсності правочину (ч.1 ст.203 ЦКУ) мову вести не можна.

 

Проблема. ЦКУ передбачає поділ недійсних правочинів на нікчемні та оспорювані (ст.215 та ін.). Недоліком чинної редакції ЦКУ є двозначність у питанні про те, якими слід вважати правочини, що суперечать закону, проте відносно яких спеціальної вказівки на їх нікчемність в законі немає. Хоча ч.1 ст.203, ч.1 ст.215 ЦКУ передбачили, що «[п]ідставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог» щодо відповідності змісту правочину «цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства» (що вказує на нікчемність таких правочинів), існують суперечки щодо того, чи можна вважати таку конструкцію «прямим встановленням недійсності», адже із ч.3 ст.215 ЦКУ випливає, що нікчемними є правочини, недійсність яких «прямо встановлена законом».

Видається, що на поставлене питання слід дати впевнену позитивну відповідь. Переконливе обґрунтування такого висновку пропонується В.І. Данішевською, М.Б. Гусаком та Ю.Ю. Поповим2, які звертають увагу на те, що ставлення до правочину, що суперечить закону, як до оспорюваного (за відсутності «спеціальної» вказівки на його оспорюваність), поставить суд у становище, коли він повинен буде винести на підставі незаконного правочину незаконне ж рішення, свідомо не застосовуючи закон і порушуючи права осіб, які можуть бути взагалі не причетними до правочину. Таке тлумачення ст.ст.203, 215 ЦКУ, поза всяким сумнівом, не узгоджується із цілою низкою конституційних принципів, у т.ч. принципом верховенства права, і повинно бути відкинуте.

Таким чином, слід вважати, що за відсутності «спеціальної» вказівки на його оспорюваність правочин, зміст якого суперечить закону, має вважатися нікчемним. Практику судів3, які керуються цим підходом, слід вважати вірною.

В світлі сказаного положення ст.210 ЗКУ (які начебто вказують на оспорюваність угод щодо земельних ділянок) породжують «на рівному місці» проблеми, оскільки можуть бути розцінені як такі, що на виняток із загального правила встановлюють оспорюваність (а не нікчемність) угод із земельними ділянками, що суперечать закону. Втім, таке тлумачення, знов-таки, не узгоджувалося б з конституційним принципом верховенства права, оскільки у разі його обрання до незаконних правочинів слід було б ставитися як до таких, що породжують права і обовязки.

Враховуючи викладене, ст.210 ЗКУ слід розуміти буквально, а саме, обмежувати сферу її застосування ситуаціями, коли «порушено порядок укладення угоди» (напр., при порушенні порядку підготовки земельної ділянки до земельних торгів), який, втім, ніяк не вплинув на зміст правочину. Слід мати на увазі, що для задоволення позову самого лише «порушення порядку» недостатньо. Необхідно, щоб таке порушення призвело до порушення прав позивача. Такий висновок з необхідністю випливає із природи позову як вимоги про захист порушеного чи оспореного права.

Якщо ж допущене порушення призвело до того, що зміст угоди суперечить закону, вона повинна вважатися нікчемною (ст.ст.203, 215 ЦКУ).

 

Проблема. Існує підхід, за яким у разі спору зацікавлена особа може вимагати визнання недійсним і правочину, що є нікчемним, і такі позовні вимоги мають судами розглядатися і задовольнятися. Саме такий підхід закріплений зараз у п.5 Постанови Пленуму ВСУ від 06.01.2009 №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочину недійсним».

Підґрунтям такого підходу виступає формулювання п.2 ч.2 ст.16 ЦКУ та ст.152 ЗКУ, які передбачають такий спосіб захисту, як визнання правочину (угоди) недійсним, без вказівки на те, що йдеться саме про оспорюваний правочин (угоду). Крім того, існують підходи, за якими визнання договору недійсним розглядається як окремий випадок застосування такого способу захисту, як визнання права.

Наведені міркування спростовуються наступним. Відповідно до ч.2 ст.215 ЦКУ, визнання недійсним нікчемного правочину судом «не вимагається». Видається, що суди не повинні витрачати свій час і зусилля (а отже, кошти платників податків) на винесення рішень, які не призводять безпосередньо до змін в обсязі прав, їх роз'яснення або примусової реалізації. Іншими словами, будь-яке рішення суду повинно укладатися в усталену і загальновизнану класифікацію позовів на позови перетворювальні, позови про визнання та про присудження. Інакше вони не будуть призводити до захисту порушеного права.

Слід наголосити, що під позовами про визнання слід розуміти лише позови про власне визнання прав. Визнання ж нікчемного правочину недійсним насправді не є визнанням прав, воно не дає безпосередньої відповіді на питання про те, які ж права мають сторони у правовідносинах, і навіть не дає відповіді на питання про те, чи наявні у сторін права, передбачені нікчемним правочином. Адже хоча із нікчемного правочину право не виникає, тотожне право може виникнути з іншого, дійсного правочину.

Таким чином, позовну вимогу про визнання нікчемного правочину недійсним не можна вважати зверненням за захистом права, і положення ст.16 ЦКУ, ст.152 ЗКУ слід розуміти таким чином, що під визнанням правочину недійсним мається на увазі визнання недійсним саме оспорюваного правочину.

З цієї точки зору слід визнати помилковими відмови судів у задоволенні вимог про визнання нікчемних договорів недійсними4 - такі вимоги взагалі не повинні розглядатися по суті. Натомість, вірною є практика ВСУ по справам адміністративної юрисдикції5, яка полягає у закритті провадження у справах про визнання угоди недійсною, якщо підставою позову є невідповідність угоди закону.

 

Мораторій на відчуження окремих різновидів земель. У п.15 розд.Х ЗКУ передбачено:

«15. До набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2016 року, не допускається:

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

…»

 

Запровадження мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення не знаходить підтримки у багатьох правознавців6. У літературі обґрунтовано відзначається7, що існування мораторію має цілу низку негативних наслідків:

  • заблокована оптимізація землеволодінь і землекористувань, що утворюються внаслідок паювання земель сільськогосподарського призначення, стимулюються негативні явища землекористування черезсмужжя, вкраплення, малоземелля, далекоземелля тощо;
  • селяни старших вікових груп, їх спадкоємці, що проживають у іншій місцевості тощо, не можуть реалізувати своє право власності на землю;
  • блокується створення великих, конкурентоспроможних сільськогосподарських підприємств;
  • знижується кредитоспроможність сільськогосподарських виробників через неможливість іпотечного кредитування.

Зазначається, що через відсутність повноцінного ринку земель щорічно не використовується понад 2 млн.га орних земель8.

Статистика свідчить, що використання земель сільськогосподарського призначення є гранично неефективним. У сфері сільськогосподарського виробництва сьогодні працюють близько 20% усіх зайнятих в економіці, що суттєво (у 3-7 разів) перевищує параметри зарубіжних країн. Напр., в Угорщині ця частка становить 6,3%, у Чехії 4,8%, Франції 3,6%, Канаді 2,8%9 (!). На наш погляд, ці цифри свідчать, що альтернативи концентрації земель немає, задача держави зробити цей процес якомога менш безболісним для селян.

 

За приблизними оцінками, загальна вартість сільськогосподарських угідь в Україні вже на 2004 р. становила 361,3 млрд. грн10. Ця цифра свідчать про те, який обсяг інвестицій можна залучити у сільське господарство лише за допомогою іпотечного кредитування у разі запровадження обігу земельних ділянок.

На нашу думку, мораторій суперечить ст.41 КУ та § 1 ст.1 Протоколу 1 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки за відсутності правомірного суспільного інтересу та, найголовніше, без будь-якого відшкодування позбавляє власників можливість отримувати економічний ефект від їхнього майна. Перспективним видається звернення власників «підмораторних» земельних ділянок, а також земельних часток (паїв) до Європейського суду з прав людини за захистом своїх прав. Оскільки ефективних національних засобів захисту проти даного порушення немає, а саме воно є триваючим, вважаємо, що є достатньо високі шанси на позитивний результат при безпосередньому зверненні до суду, без попереднього звернення до національних судів11.

Проблема. Не має однозначного вирішення питання, чи поширюється мораторій на випадки звернення стягнення на земельні ділянки (якщо таке стягнення здійснюється у рамках виконавчого провадження). Так, на думку Т.О. Коваленко, на випадки звернення стягнення на земельні ділянки в рахунок боргів мораторій не поширюється12. Така позиція видається нам більш правильною, навіть з урахуванням змін, яких було внесено до п.15 розд.Х ЗКУ втім, на нашу думку, мораторій є взагалі неконституційним.

 

Проблема. Аналогічно, спірним є питання про те, як співвідноситься мораторій із обовязком іноземних фізичних та юридичних осіб відчужити земельні ділянки сільськогосподарського призначення, отримані ними у спадщину (ч.4 ст.81, ч.4 ст.82 ЗКУ). Підтримуємо думку П.Ф. Кулинича, за якою на вказані випадки мораторій не поширюється, виходячи із системного тлумачення кодексу та з урахуванням ступеню пріоритетів, які забезпечуються його окремими нормами13.

 

Процедура виникнення права власності за угодою. Загальна процедура виникнення (переходу) права власності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами включає:

  • укладення у письмовій нотаріальній формі угоди (ч.ч.1, 4 ст.132 ЗКУ). Нотаріальне посвідчення угоди регламентується ЗУ «Про нотаріат» від 02.09.1993, Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою наказом Мінюсту України від 22.02.2012 №296/5;

Проблема. У деяких місцевостях існує практика реєстрація договорів також у сільських, селищних, міських радах. Подібні вимоги є незаконними, вони «походять», очевидно, від положень нечинного нині Декрету КМУ «Про приватизацію земельних ділянок» від 26.12.1992 (див. ст.6).

 

  • реєстрацію права власності (нотаріусом, що посвідчує угоду) відповідно до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Саме з моменту такої реєстрації виникає право власності на земельну ділянку (ст.125 ЗКУ).

 

Ринок земель. На даний момент в суспільстві достатньо міцно закріпилася думка про необхідність ухвалення закону про ринок земель14 (або його варіації - «Про ринок земель сільськогосподарського призначення»). Із прийняттям такого закону повязується зняття мораторію, передбаченого п.15 розд.Х ЗКУ. Нам з таким підходом погодитися важко. Прийняття такого закону стане черговим кроком на шляху «декодифікації» земельного законодавства України, кроком до множення колізій, оскільки створить «паралельне» правове регулювання наряду із існуючими положеннями ЦКУ, ЗКУ, ЗУ «Про оренду землі» та ін. актів. Усі проблеми та прогалини у регулюванні відносин на ринку земель можуть і повинні бути усунуті шляхом удосконалення існуючих нормативно-правових актів15.

 

Розглянемо особливості, повязані із формою, змістом та порядком укладення окремих цивільно-правових угод про відчуження земельних ділянок.

 

 


1 Таку позицію займає, зокр., В.К. Гуревський: див. Гуревський В.К. Особливості придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод // Земельне право. 2006. - №1. С.12.

2 Див., зокр., Гусак М., Данішевська В., Попов Ю. Нікчемні та оспорювані правочини: регулювання за Цивільним кодексом України // Право України. 2009. - № 6. С 114-120.

3 Справа № 2-ц-832/09, розглянута Болградським райсудом Одеської обл. за позовом С.С.А. до ЗАТ «Болградський виноробний завод» про визнання частково недійсними договорів купівлі-продажу «в частині продажу кущів винограду, бетонних стовпчиків, дроту» (після зміни позовних вимог про усунення перешкод у використанні земельної ділянки).

4 Справа № 2-17/2009, розглянута Цюрупинським райсудом Херсонської обл. за позовом Н.Н.В. до М.М.О. про визнання права власності на земельну ділянку.

5 ВСУ: Постанова від 25.09.2007 / Справа № 21-405 во07 // Правовий тиждень. - № 6 (79) від 05.02.2008. - [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://www.legalweekly.com.ua/article/?uid=271

6 Організаційно-правові проблеми розвитку аграрного і земельного ринку в Україні: Наукова доповідь. К.: Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, 2005. С.60-61.

7 Горбулін В.П., Греков Л.Д., Юрченко А.Д. Земельні відносини, земельні ресурси і продовольча безпека: аналітичні матеріали. К.: Інститут проблем національної безпеки при РНБОУ, 2005. С.32-33.

8 Євдокимов М.О., Кравченко О.В. Внесення змін і доповнень до Земельного кодексу України необхідна передумова вдосконалення державного управління землями // Землевпорядний вісник. 2004. - №4. - С.65.

9 Онищенко О.М. Господарства населення: продуктивність, ефективність, перспективи // Відп.ред. чл.-кор. УААН Б.Й. Пасхавер. К.: Ін-т економіки НАНУ, 2003. С.77-78.

10 Кривов В.М., Решетник П.М. Оцінка землі та землеоціночна діяльність // Землевпорядний вісник. 2004. - №2. С.64.

11 Детальніше нада позиція з даного питання викладена тут: Мораторій суперечить міжнародним зобовязанням України // Моя земля. Земельно-правовий та аналітичний ресурс. ІРЦ «Реформування земельних відносин в Україні». [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://myland.org.ua/index.php?id=1392&lang=uk

12 Коваленко Т.О. Право на землю і банкрутство: теоретичні та практичні проблеми // Земельне право. 2006. - №1. С.21-22.

13 Кулинич П.Ф. Правочини щодо земельних ділянок: деякі теоретичні та практичні аспекти // Земельне право України. 2006. - №4. С.31-32.

14 Доктринальні підходи до розуміння цього поняття див. у працях: Носік В.В. Право власності на землю Українського народу: Монографія. К.: Юрінком Інтер, 2006. С.503; Організаційно-правові проблеми розвитку аграрного і земельного ринків в Україні. Наукова доповідь. Ю.С. Шемшученко, В.І. Семчик, Т.П.Проценко, О.А. Поліводський, П.Ф. Кулинич, А.І. Берлач, Л.О. Панькова. К.: Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, 2005. С.56.

15 Марусенко Р.І. Мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення: законодавчі новації // Земельне право України. 2007. - №3. С.47.