Загальна характеристика оренди землі та договору оренди землі

Право землекористування 5.1

5.1. Загальна характеристика оренди землі та договору оренди землі


Поняття «оренда землі»

Поняття «оренда землі» можна розглядати у двох розуміннях: (1) як правовий титул та (2) як правовідносини.

(1) У першому розумінні оренда землі (право оренди землі) - «засноване на договорі [право] строков[ого], платн[ого] володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності» (ст.1 ЗУ «Про оренду землі», ч.1 ст.93 ЗКУ). Існують і доктринальні визначення оренди землі (земель) напр., визначення Н. Ільницької1.

Із легального визначення оренди землі випливає 4 істотних умови відповідного договору: 1) обєкт (земельна ділянка), 2) строк, 3) плата за користування, 4) спосіб використання («ціль»). Проте насправді ст.15 ЗУ «Про оренду землі» встановлює значно ширший перелік істотних умов 11 (детально розглядатимуться нижче). Таким чином, законодавче визначення договору оренди не відбиває всіх його істотних умов. На наш погляд, за умови існування такої суперечності слід вести мову про те, що закон передбачає забагато істотних умов даного договору, що, серед іншого, негативно впливає на стабільність орендних відносин.

NB. Слід памятати, що, окрім оренди землі у значенні земельного законодавства (як речового права), можлива і «зобовязальна» оренда, яка не підпадає під правила щодо речової оренди, а регламентується нормами цивільного законодавства про майновий найм (гл.58 ЦКУ). Втім, нижче мова йтиме лише про «речову» оренду землі.


(2) У значенні правовідносин оренда землі є правовідносинами, що складаються у звязку із використанням земельної ділянки на титулі права оренди.


Поняття «договір оренди землі»

Договір оренди землі також може розглядатися в різних розуміннях, (1) як правочин (угода) та (2) як правовідносини. Оскільки в другому розумінні значення договору оренди збігається зі значенням терміну «оренда землі» як правовідносин, розглянемо перше розуміння.

Поняття договору оренди земельної ділянки [як правочину] сформульовано законодавчо: «[д]оговір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства» (ст.13 ЗУ «Про оренду землі»). Втім, насправді закон передбачає цілу низку «додаткових» істотних умов договору оренди землі, що не випливають ні з його визначення, ні з визначення оренди землі (див. вище).

Ч.1 ст.792 ЦКУ формулює поняття договору найму (оренди) земельної ділянки дещо більш стисло, але по суті ідентично:

«За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.»


Форма договору є письмовою (ст.14 ЗУ «Про оренду землі»), право оренди виникає з моменту його державної реєстрації (ст.125 ЗКУ).

Проблема. Положення законодавства про форму договору оренди землі змінювалися неодноразово. Причому вимоги до форми договору містилися не лише в ЗУ «Про оренду землі», але також і в ч.2 ст.290 ГКУ (зараз виключена) та у п.п.9.1.4 ЗУ «Про податок з доходів фізичних осіб» (була змінена, згодом Закон втратив чинність). Виходячи із цього, маючи справу із конкретним договором оренди землі, укладеним у письмовій формі, необхідно зясовувати, які правила про форму договору оренди землі діяли на момент його укладення, і чи не є договір нікчемним через недотримання обовязкової нотаріальної форми. При цьому зазначимо, що співвідношення між приписами різних нормативно-правових актів, які передбачали вимоги до форми договору, є досить неоднозначним.


На виконання ч.2 ст.14 ЗУ «Про оренду землі» КМУ постановою від 03.03.2004 №220 затверджено Типовий договір оренди землі. Щоправда, ст.14 Закону передбачалося затвердження типової форми договору. Аналіз Типового договору свідчить про те, що за змістом документ є не типовим договором, а все-таки типовою формою договору (набором реквізитів без визначення змісту відповідних умов), хоча останнім часом КМУ вніс до Типового договору деякі зміни, спрямовані на формулювання змісту деяких його умов. Враховуючи, що КМУ може затверджувати типові договори лише у випадках, передбачених законом, вважаємо, що затверджений КМУ «Типовий договір» не має правового значення, якого надає закон (ст.179 ГКУ) типовим договорам. Саме по собі відхилення від Типового договору не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки.

На даний момент «Типовий договір» не відбиває всіх істотних умов договору оренди землі, визначених законом. Зокр., у ньому не відображено умову «передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки» (ч.1 ст.15 ЗУ «Про оренду землі»).


Короткий виклад новітньої історії розвитку земельно-орендних відносин

ЗКУ 1990 р. вже у первісній редакції запровадив (ст.ст.7,8) регулювання відносин щодо оренди землі. На виконання положень ЗКУ було прийнято низку підзаконних актів: ПКМ №197 від 17.03.1993 було визначено форму договору оренди землі, 23.04.1997 було прийнято УП «Про оренду землі». Проте орендні відносини відставали від потреб суспільства. Поступово сформувалася думка про доцільність розробки спеціального закону про оренду землі, в якому були б детально врегульовані земельно-орендні правовідносини.

Такий Закон було прийнято 08.10.1998, проте деталізація правового регулювання не справила позитивного впливу на відносини оренди землі. Закон з самого початку характеризувався низкою недоліків. По-перше, Закон передбачав обовязковість нотаріального посвідчення договорів оренди землі незалежно від строку укладення та субєктного складу договірних відносин. Враховуючи, що за існуючими на той час правилами державне мито становило 5% від загальної суми договору, це «загнало» значну частину орендних відносин на селі «у тінь». Надто завищеними також були вимоги до кількості істотних умов договору оренди (їх було 8). Закон фактично забороняв суборенду (окрім несуттєвих винятків). Згодом у законодавчому порядку ставки державного мита були зменшені, а також було передбачено можливість укладати договори оренди на строк до 5 років у простій письмовій формі.

На виконання ЗУ «Про оренду землі» ПКМ №2073 від 25.12.1998 було затверджено Порядок державної реєстрації договорів оренди землі. Із набранням чинності ЗКУ від 25.10.2001 зазначений Порядок в основній своїй частині перестав застосовуватися як такий, що суперечить ЗКУ (зокр., в частині визначення субєкту реєстрації місцевих рад), хоча формально постанова про його затвердження була визнана такою, що втратила чинність, лише у 2011 р. (ПКМ від 20.07.2011 №791).


Відмітки на договорі оренди землі про реєстрацію як сільською радою (у книзі записів реєстрації договорів оренди землі), так і підрозділом ДП «Центр ДЗК»


02.10.2003 ЗУ «Про оренду землі» було прийнято у новій редакції. Були зняті обмеження щодо суборенди, а також знято вимогу щодо обовязкового нотаріального посвідчення договорів оренди землі. Незважаючи на це, перелік істотних умов договору навіть розширився, а вимоги до його змісту стали більш жорсткими.




1 Ільницька Н. Оренда як правова форма використання земель у сучасний період: поняття, особливості, юридична природа // Право України. 2000. - №8. С.61.