Умови договору оренди землі

Право землекористування 5.3

5.3. Умови договору оренди землі

Перелік істотних умов договору оренди землі. Згідно із ч.1 ст.15 ЗУ «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди земельної ділянки є:

  1. об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
  2. строк дії договору оренди;
  3. орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
  4. умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
  5. умови збереження стану об'єкта оренди;
  6. умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
  7. умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
  8. існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
  9. визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
  10. відповідальність сторін;
  11. умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

До договору можуть бути включені за згодою сторін також інші умови.


Правове значення відсутності у договорі істотних умов. Відсутність в договорі хоча б однієї істотної умови «є підставою для визнання його недійсним» (ч.2 ст.15 ЗУ «Про оренду землі»).

Щоправда, за одним з існуючих підходів, відсутність істотної умови є підставою не для визнання договору недійсним, а для визнання його «неукладеним». Такий підхід був відображений, зокр., в розясненні Вищого арбітражного суду України від 12.03.1999 №02-5/111 («недійсною може бути визнана лише укладена угода»), він ґрунтується на положеннях ч.1 ст.638 ЦКУ, за якою «договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору». Йому слідував і ВСУ України при прийнятті постанови Пленуму «Про практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 №9 (див. п.8).

З описаною позицією погодитись не можемо. Вона суперечить положенням не лише ст.15 ЗУ «Про оренду землі», а і ст.ст.219, 220 ЦКУ, що встановлюють нікчемність, а не неукладеність договорів, укладених без додержання нотаріальної форми, якщо вона вимагається). Крім того, визнання договору неукладеним не визнається способом захисту цивільних прав (ч.2 ст.16 ЦКУ), на що вказував в окремих рішеннях ВСУ. З точки зору закону, волевиявлення сторін у неналежній формі чи щодо частини істотних умов все-рівно підпадає під визначення правочину (ст.202 ЦКУ). Отже, якщо волевиявлення сторін має місце, але характеризується дефектами здійснене не в належній формі або не охоплює всіх істотних умов, що вимагаються, слід вести мову про його недійсність.

При цьому, на наш погляд, формулювання ч.2 ст.15 ЗУ «Про оренду землі», де згадано «визнання недійсним» договору оренди, не заперечує нікчемності такого договору. Нікчемність договору оренди землі, в якому відсутні необхідні істотні умови (а значить, договір не відповідає законодавству), випливає із положень ч.1 ст.203, ст.215 ЦКУ. Визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч.2 ст.215 ЦКУ).

Як вже зазначалося, ми вважаємо непомірне розширення переліку істотних умов договору оренди землі абсолютно невиправданим. Єдиний наслідок цього підрив стабільності правового становища сторін, оскільки через чисельність істотних умов (щодо більшості з яких, до речі, зовсім не очевидно, що слід писати у договорі) договір оренди стає вкрай вразливим для оспорювання.

Звичайно, виписуючи договір, задля уникнення в подальшому спорів бажано включити до його тексту кожну із істотних умов. Але насправді більшість із них вже сформульовані законодавчо, тому, якщо в договорі (як письмовому документі) сторони з їх приводу спеціально не висловилися, це не значить, що волевиявлення сторін по них не мало місце. Таке волевиявлення по більшості з істотних умов можливе шляхом «мовчазної згоди» - про це буде сказано нижче.


Розглянемо більш детально істотні умови договору оренди земельної ділянки.


5.3.1. Обєкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки)

Ідентифікація обєкту оренди може бути здійснена різними способами. Так, в принципі цілком достатньо послатися на кадастровий номер ділянки. Натомість, законодавство (ч.1 ст.15 ЗУ «Про оренду землі» вимагає вказувати і місце розташування, і розмір земельної ділянки, до того ж, визначенню обєкту оренди слугують (1) план (схема) земельної ділянки, (2) кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, (3) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), (4) акт приймання-передачі обєкту оренди, (5) у певних випадках (при необхідності формування земельної ділянки або зміни її цільового призначення ч.1 ст.123 ЗКУ) - проект відведення земельної ділянки. Ці документи є «невідємною частиною договору оренди» (ч.4 ст.15 Закону «Про оренду землі»).

Такий заформалізований підхід лише шкодить, породжуючи сумніви у дійсності договору у випадку відсутності хоча б одного з документів, або у випадку відсутності вказівки на розмір чи місце розташування ділянки. Такі сумніви легко усунути шляхом звернення до ст.203 ЦКУ, що встановлює загальні умови дійсності правочину. Зокрема, не повинен суперечити актам цивільного законодавства зміст правочину (ч.1). Зміст же правочину у загальноприйнятому юридичному розумінні це права і обовязки, встановлені правочином. Зрозуміло, що якщо земельна ділянка ідентифікована у договорі, наприклад, без посилання в тексті на її місцерозташування, на права і обовязки сторін це жодним чином не впливає, як не впливає і на дійсність правочину.

Слід мати на увазі, що законодавство може забороняти оренду деяких земельних ділянок. Так, заборонена оренда земельних ділянок, на яких розташовані поховання (ч.2 ст.28 ЗУ «Про поховання та похоронну справу»), «земельні ділянки, штучно створені у межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, розташованих у прибережній захисній смузі водних обєктів, крім випадків, передбачених законом» (ч.3 ст.93 ЗКУ).

Проблема. Проблемним на сьогодні є питання щодо можливості оренди ідеальної частки у земельній ділянці. Подібна практика в Україні існує, напр., у м. Києві1. Схоже практика існувала у м. Одеса у вигляді укладення «договорів дольової участі у землекористуванні»2.

Вважаємо, що земельна ділянка може бути орендована одночасно кількома особами. ЦКУ допускає зобовязання за участю кількох кредиторів та боржників (ч.2 ст.510). Втім, достатньо вже того, що подібні відносини законом не заборонені.

Якщо договір укладається з кількома орендарями, вони є одночасно боржниками і кредиторами за договором. Кожен із них має ідеальну частку (1/2, 1/4, 1/72 тощо) у спільному праві оренди, і несе відповідну частку обовязків. Як видається, до здійснення спільного права користування за аналогією закону (ч.1 ст.8 ЦКУ) цілком можна застосовувати окремі положення про спільну часткову власність (гл.26 ЦКУ).

Положення договору оренди земельної ділянки у випадку оренди земельної ділянки кількома особами доцільно формулювати з урахуванням наступного: (1) як орендарів зазначати всіх осіб, що отримують земельну ділянку в оренду, із зазначенням долі кожного у праві оренди; (2) як обєкт оренди зазначати цілу земельну ділянку без вказівки на будь-які долі; (3) при визначенні прав та обовязків орендарів чітко визначати, які права та обовязки здійснюються орендарями спільно (солідарно), а які роздільно (в окремих частках). Орендарі можуть визначити між собою порядок використання орендованої земельної ділянки.

Крім того, у ролі однієї із осіб, що отримують земельну ділянку у користування на умовах оренди, може виступати сам власник земельної ділянки - напр., у випадку, коли на земельній ділянці, що належить одній особі, знаходиться житловий будинок, 1/2 частка у власності на який належить власнику земельної ділянки, а 1/2 іншій особі. У подібних випадках видається можливим укласти договір оренди лише з одним орендарем, з тим лише, щоб частка у праві оренди, що не надається орендарю, залишалася за власником.

На наш погляд, така конструкція закону не суперечитиме. Відповідно до ч.1 ст.31 ЗУ «Про оренду землі», договір оренди припиняється в разі поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря. Проте, на наш погляд, на дану ситуацію це правило не поширюється, оскільки повного збігу субєктів немає: на боці орендодавця виступає самостійно власник земельної ділянки, а на боці орендаря колективний субєкт, що складається з двох осіб: власника земельної ділянки та іншого співвласника житлового будинку.

Для оформлення подібних відносин у договорі оренди слід вказати, яку частку у праві оренди отримає орендар і зазначити, що інша частка у праві оренди залишається («резервується») за власником земельної ділянки.

Із прийняттям ПКУ, п.287.8 якого передбачає, що «[в]ласник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно», стимул для органів місцевого самоврядування укладати екзотичні «договори оренди часток» щодо нежитлових приміщень в житлових будинках зменшився, але не зник.


Передача земельної ділянки в оренду із насадженнями. У разі, якщо орендодавець є власником насаджень, як вказує П.Ф. Кулинич, у договорі доцільно вичерпно зазначати юридично значимі характеристики насаджень: 1) детальний опис типу насадження (сад, виноградник, хмільник, полезахисна лісосмуга тощо); 2) рік закладення насадження та термін експлуатації (плодоношення); 3) перебування насаджень на балансі підприємства. Доцільно додавати проект закладення насаджень, акт обстеження насаджень сторонами або третьою стороною3.

Втім, видається, що насадження за самою своєю природою є характеристиками земельної ділянки, що передається в оренду. Тому у випадку, коли про зелені насадження в договорі нічого не сказано, вони мають поділяти долю земельної ділянки, переданої в оренду.


Передача земельної ділянки в оренду із водним обєктом. Земельне законодавство передбачає оренду земельних ділянок водного фонду (ч.4 ст.59 ЗКУ), а водне оренду водних обєктів (ст.51 ВКУ). На думку П.Ф. Кулинича, передача в оренду водного обєкта повинна оформлюватися як надання в оренду земельної ділянки водного фонду. В обґрунтування своєї позиції П.Ф. Кулинич посилається на визначення земельної ділянки, наведене у ст.79 ЗКУ4. Слід погодитися з думкою науковця. Конструкція «оренди водного обєкту» є, на наш погляд, беззмістовною, на практиці єдиним її призначенням є приховання оренди земельних ділянок водного фонду, яке мається на увазі сторонами насправді.

Водночас, слід враховувати, що природоохоронні органи, органи водного господарства та інші органи влади часто вимагають укладення договорів оренди як щодо земельної ділянки дна водойм та прибережних захисних смуг, так і оренди самих водних обєктів5.

П.Ф. Кулинич також вважає, що якщо в оренду передається штучний водний обєкт, він має статус споруди, тому при наданні в оренду орендодавець має предявити документи про «законність її спорудження та належність йому на праві власності» (акт приймання в експлуатацію та документ, що свідчить про взяття споруди на баланс)6. Остання думка є спірною. Як видається, режим споруди поширюватиметься на штучний водний обєкт (а також на причали, греблі, насосні станції тощо) лише у разі, якщо право на такий обєкт буде зареєстровано як на обєкт нерухомого майна.



5.3.2. Строк договору оренди

Термін, що вживається у земельному законодавстві «строк договору орнди» - не можна розуміти буквально. Звичайно, мається на увазі власне «строк оренди».

Ст.19 ЗУ «Про оренду землі» передбачає, що

«Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.»


Через своє формулювання положення ч.ч.2 та 3 ст.19 фактично не є нормами прямої дії, проте, звичайно, певні проблеми у правозастосуванні викликати вони можуть.

Ч.4 ст.93 ЗКУ передбачає, що «[о]ренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років». На даний час поділ оренди на короткострокову та довгострокову практичного значення не має. Цифра «50» чомусь «лякає» потенційних учасників орендних правовідносин, і при бажанні укласти договір на максимально можливий строк чомусь обирається строк в 49 років.

Умову про термін договору слід формулювати однозначно, з урахуванням положень ст.125 ЗКУ та інших норм чинного законодавства про виникнення права оренди з моменту його державної реєстрації. Очевидно, що лише після державної реєстрації може починатися і строк оренди. Тому слід привязувати початок перебігу строку оренди до дати державної реєстрації або ж привязувати закінчення терміну оренди до фіксованої дати. Важливо уникати визначення умови про строк цими двома конкуруючими способами («строком на … років до … року»), оскільки при укладенні договору сторони ще не знають дати державної реєстрації, і практично напевне способи «строком на …» і «до ...» дадуть різний результат. В такому випадку в разі виникнення спору ймовірна ситуація, коли суд дійде висновку, що договір є взагалі недійсним через те, що сторони не досягли згоди з істотної умови.

NB. П.6. розд.Х «Перехідні положення» ЗКУ передбачає, що «при переоформленні права постійного користування земельними ділянками, наданими для ведення селянських (фермерських) господарств, у довгострокову оренду строк оренди визначається селянським (фермерським) господарством відповідно до закону» (тобто, очевидно, в межах передбаченого законом максимального строку оренди 50 років).


NB. Певні особливості може передбачати законодавство про вільні економічні зони. Напр., ст.10 ЗУ «Про спеціальні економічні зони та спеціальний режим інвестиційної діяльності в Донецькій області» передбачено, що «[о]рган господарського розвитку спеціальної економічної зони може передавати ці земельні ділянки в оренду на строк до 60 років, але не більше ніж до кінця строку існування спеціальної економічної зони». Не зовсім очевидним є співвідношення цієї норми зі ст.19 ЗУ «Про оренду землі», ст.93 ЗКУ, що прийняті пізніше. Як видається, правило про 60 років повинно застосовуватися як спеціальне.



5.3.3. Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату

Щодо регулювання справляння орендної плати за землі державної та комунальної власності див. тему «Економіко-правовий механізм у галузі використання, охорони і відтворення земель»). Визначення засад справляння орендної плати за інші землі (саме вона розглядатиметься нижче) здійснюється за допомогою договору оренди земельної ділянки, де визначаються розмір, форма та строки внесення орендної плати (ч.2 ст.21 ЗУ «Про оренду землі»). Законодавче регулювання цих відносин має дуже обмежений характер.

Розмір орендної плати визначається у договорі оренди земельної ділянки. Можна сказати, що відносно розміру орендної плати діє обмеження суто економічного характеру: здавати земельну ділянку в оренду з рівнем орендної плати нижче від розміру земельного податку орендодавцеві заздалегідь збитково.

Деякі науковці7 та представники практики вважають, що при оренді земельних ділянок, виділених в рахунок земельних часток (паїв), розмір орендної плати «має бути не менший ніж розмір, встановлений чинним законодавством, тобто не менше 1,5 відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки», посилаючись на УП «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 02.02.2002 №92, де фігурував саме такий розмір орендної плати (згодом іншими указами його було підвищено до 3 відсотків).

З такою думкою погодитися не можна. Звертаємо увагу на формулювання п.1 Указу: «[в]изнати одним із пріоритетних завдань … запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків8 … вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) …». Таким чином, положення Указу не має обовязкового характеру. Воно і не могло б його мати, оскільки Президент України не уповноважений на регулювання відповідних відносин Конституцією. Бажання підвищити розмір орендної плати (навіть 3% - це розмір мізерний) необхідно досягати в інший спосіб: добиваючись скасування мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення (п.15 розд.Х ЗКУ). Лише створення ринку землі призведе до встановлення справедливих ставок орендної плати.


Проблема. Спірним, на наш погляд, є питання щодо того, чи може бути встановлено нульову ставку орендної плати (за земельну ділянку, що перебуває у приватній власності). Цікаво, що у РФ є судова практика щодо визнання недійними договорів оренди землі з «нульовою» ставкою саме із посиланням на те, що оренда є оплатним користуванням9. Схиляємося до того, що умова про «нульову» ставку орендної плати щодо земель приватної власності закону не суперечитиме. Хоча оренда землі «за визначенням» є оплатним користуванням, на наш погляд, право надати в оплатне користування земельну ділянку слід розглядати «a fortiori» («якщо передбачено більше, передбачено і менше»). Іншими словами, якщо можна надати в оренду земельну ділянку за наскільки завгодно велику або малу плату, то тим більше можна надати її в оренду за плату, що дорівнюватиме «нулю».

Видається, що сама лише «нульова» ставка орендної плати не перетворить договір оренди землі на інший правочин договір позички (гл.60 ЦКУ), хоча б тому, що при оренді воля сторін спрямована на виникнення речового права, у той час, як при позичці право користування має зобовязальний характер. Аналогічно, сама лише відсутність орендної плати не перетворить оренду на емфітевзис чи суперфіцій видається, що для встановлення цих речових прав воля сторін повинна бути позитивно виражена.


Ст.22 Закону «Про оренду землі» встановлені форми внесення орендної плати: натуральна, грошова та відробіткова, існує можливість поєднання цих форм.

Порядок і строки внесення орендної плати також визначаються договором оренди землі.

За порушення у сфері справляння орендної плати (її невнесення та несвоєчасне внесення) настає цивільна відповідальність (див. гл.51 ЦКУ, а також ЗУ «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобовязань»), яка може полягати в покладенні обовязку відшкодування збитків, сплати неустойки (насамперед, у вигляді пені). Несплата орендної плати протягом трьох місяців може бути підставою для припинення права оренди шляхом розірвання договору (п.«д» ст.141 ЗКУ, ст.32 ЗУ «Про оренду землі», ст.782 ЦКУ).


5.3.4. Умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду

Цільове призначення земельної ділянки визначається належністю до певної категорії земель, виду угідь в межах однієї категорії земель. Умови використання і цільове призначення земельної ділянки визначаються у публічно-правовому порядку законодавством, землевпорядною та містобудівною документацією і у договорі можуть бути лише дещо конкретизовані. Напр., щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення (ріллі) сторони можуть визначити сівозміну, яку зобовязаний використовувати на земельній ділянці орендар.

Якщо ж сторони не вказали у договорі певних положень щодо «умови використання та цільового призначення», слід вважати, що вони погодилися із цільовим призначенням, яке встановлене у публічно-правовому порядку (шляхом затвердження відповідної документації із землеустрою тощо) та із умовами використання земельної ділянки, що встановлені законодавством. Відсутність окремої вказівки у договорі на «умови …», на наш погляд, жодним чином не впливає на його дійсність.


5.3.5. Умови збереження стану об'єкта оренди

Умови збереження стану обєкта оренди визначаються чинним законодавством України і у договорі можуть бути хіба що відтворені або конкретизовані. Напр., іноді умовою збереження обєкта оренди вказується заборона здійснення самовільного будівництва, потреби в чому, звичайно, немає жодної.

Вважаємо, що відсутність у договорі посилання на «умови збереження стану обєкта оренди» вказує на те, що сторони погодилися із такими умовами, що встановлені законодавством. Відсутність окремої вказівки на умови …» жодним чином не впливає на дійсність договору.


5.3.6. Умови і строки передачі земельної ділянки орендарю

ЗУ «Про оренду землі» містить внутрішню суперечність: з одного боку, акт приймання-передачі об'єкта оренди є невідємною частиною договору оренди (ч.4 ст.15 Закону), з іншого, право оренди землі виникає після його державної реєстрації (ст.125 ЗКУ), отже, і передача земельної ділянки (про яку можна говорити лише умовно) відбувається саме в момент реєстрації ні раніше, ні пізніше.

Враховуючи, що «умови та строки передачі земельної ділянки» випливають із чинного законодавства (а вірніше, згідно із законодавством сама «передача» - поняття дуже умовне), відсутність у договорі окремої вказівки на такі «умови і строки» не впливає на його дійсність.

Що ж стосується акту приймання-передачі земельної ділянки, видається доцільним складати його без зазначення дати. У такому разі мінімізується ризик виникнення проблем, обумовлених описаною вище внутрішньою суперечністю ЗУ «Про оренду землі». Втім, вважаємо, що навіть відсутність акта приймання-передачі, не кажучи про його зміст, ніяк не впливає ні на дійсність договору, ні на визначення початку перебігу терміну оренди.

У акті приймання-передачі доцільно фіксувати якісний стан земельної ділянки, що передається, за еродованістю, скелетністю, гранулометричним складом, гумусованістю, кислотністю, засоленням, рівнем хімічного та радіаційного забруднення тощо. Це спростить захист прав орендодавця у випадку погіршення орендарем стану земельної ділянки.

NB. У практиці зустрічається і своєрідне розуміння терміну «погіршення стану земельної ділянки» - напр., мало місце посилання на те, що стан земельної ділянки погіршився, оскільки орендар провів вилов риби із ставка на орендованій ділянці10. Погодитися із таким тлумаченням терміну «погіршення стану земельної ділянки» важко; втім, наявність риби та її кількість у ставку під час дії договору цілком може бути обумовлена договором.


Типовий договір оренди землі при формулюванні даної умови передбачає вказівку на розроблення проекту відведення або на те, що проект не розроблявся. Така вказівка виглядає недоречною.


5.3.7. Умови повернення земельної ділянки орендодавцеві

При формулюванні цієї умови може передбачатися проведення рекультивації (див. тему «Правова охорона земель»), знесення побудованих будівель по закінченню терміна оренди тощо. Типовий договір оренди землі передбачає обовязок орендаря повернути земельну ділянку «у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду», а також право орендодавця на відшкодування збитків у разі погіршення стану земельної ділянки. Як видається, такі обовязки і так передбачені чинним законодавством.

Як і у випадку із передачею земельної ділянки орендареві, її повернення поняття умовне. Під поверненням слід розуміти швидше звільнення земельної ділянки по закінченню строку оренди. Такий обовязок і так випливає із чинного законодавства, тому відсутність у договорі окремого посилання на нього не впливає на його дійсність.


5.3.8. Існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки

За практикою, що склалася, найчастіше вказується, що обмеження та обтяження відсутні, виходячи із того, що у цивільно-правовому порядку обмеження та обтяження (сервітути тощо) не встановлені. Проте такий підхід є небезспірним: практично будь-яка земельна ділянка підпадає під обмеження та обтяження публічно-правового характеру, хоча б ті, що випливають із факту належності земельної ділянки до певної категорії земель (детальніше див. тему «Обмеження та обтяження прав на землю»).

Втім, «існуючі обмеження (обтяження)» названі у ст.15 ЗУ «Про оренду землі» істотною умовою договору абсолютно недоречно, оскільки вони не встановлюються договором оренди, а існують незалежно від нього. Тому навіть у разі повної відсутності у договорі вказівки на «обмеження (обтяження)» для висновку про невідповідність змісту договору вимогам закону як підставу його недійсності (ч.1 ст.203 ЦКУ) підстав немає. Звичайно, певні проблеми спричинятимуть положення ч.2 ст.15 ЗУ «Про оренду землі», за якими «[в]ідсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею … є підставою … для визнання договору недійсним відповідно до закону». Проте видається, що у даному випадку при відсутності вказівки у договорі на «обмеження (обтяження)» слід вважати, що сторони погодилися з існуючими «обмеженнями (обтяженнями)» мовчазно.


Висновок про наявні обмеження та обтяження на використання земельної ділянки, що надана в оренду

(цифрову копію див. на сайті www.amm.org.ua)


У Висновку вказано на існування «вимог екологічного зонування». Таким терміном чинне законодавство не оперує, проте він присутній у т.зв. «Українському класифікаторі обмежень прав власності на землю та використання земельних ділянок» акті неправового характеру11 (у встановленому порядку наказом цей акт не затверджувався), що, на жаль, широко використовується органами земельних ресурсів.



5.3.9. Визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини

Питання про те, чи можна вести мову про знищення земельної ділянки як частини земної поверхні із певним простором, є цікавим, але в контексті розглядуваної істотної умови договору оренди його вирішення жодного значення не має, адже правові наслідки для «знищення» та «пошкодження» обєкта оренди закон встановлює однакові.

ЗУ «Про оренду землі» (ч.1 ст.11) передбачає диспозитивну норму, за якою «[р]изик випадкового знищення або пошкодження обєкта оренди несе орендодавець, якщо інше не передбачено договором оренди землі» (втім, нормою це положення назвати важко; скоріше, це опис існуючого стану речей). Аналогічне положення передбачене ЦКУ (ст.323). Враховуючи наведене, слід вважати, що у разі, якщо у договорі нічого не сказано про ризик випадкової загибелі обєкта оренди, сторони погодилися із покладенням ризику на власника.

Зазвичай у договорі оренди ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди покладається на орендаря.


5.3.10. Відповідальність сторін

Відповідальність за невиконання зобовязань із внесення орендної плати. Слід враховувати, що при встановленні відповідальності за невиконання грошових зобовязань застосовується ст.625 ЦКУ, відповідно до якої

«2. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.»


ЗУ «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань» передбачено, що розмір пені встановлюється договором (ст.1), він не може «перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня» (ст.3 Закону).

Щодо відповідальності за невнесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності потрібно враховувати, що цей платіж визнаний загальнодержавним податком (ст.ст.1, 9 та ін. ПКУ), і за порушення строків його внесення настає відповідальність у вигляді фінансових санкцій, передбачена ПКУ.


Відповідальність за невиконання інших зобовязань. За невиконання інших зобовязань договором може встановлюватися неустойка у вигляді штрафу чи пені (ст.ст.549-552 ЦКУ).

Відповідальність за порушення термінів повернення обєкта найму у вигляді обовязку сплати орендної плати в подвійному розмірі передбачена ч.2 ст.785 ЦКУ. Втім, умовність володіння земельною ділянкою робить фактично неможливим «повернення» земельної ділянки як її «передачі» з володіння однієї особи у володіння іншої, через що, як видається, зазначену норму до відносин оренди землі застосувати неможливо.


5.3.11. Умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки

Вимога щодо закріплення у договорі такої умови є новелою, привнесеною ЗУ №509-VI від 16.09.2008 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву». З кількох спроб парламент таки створив механізм відчуження права оренди (останнім кроком у цьому напрямку стало прийняття ЗУ №5059-VI від 05.07.2012, яким, зокрема, внесено зміни до ст.126 ЗКУ).

Втім, вдалою таку новелу, на наше переконання, назвати ніяк не можна. В результаті оренда повністю перетворена на речове право, яке за своєю економічною природою нічим не відрізняється від емфітевзису чи суперфіцію. Таким чином, одне й те саме явище відчужуване речове право користування земельною ділянкою має різні правові форми (що погано), а для зобовязального права користування земельними ділянками адекватного правового регулювання немає взагалі (що ще гірше).

Тим більше, жодної доцільності передбачати у законі істотною умовою договору оренди умови деяких видів відчуження права оренди не вбачається. Для того, щоб не давати зайвий привід для оспорювання договору, сторонам можна викласти цю умови у вигляді дозволу чи заборони відчуження права оренди без згоди орендодавця.


5.3.12. Інші умови договору

Іншими умовами може бути, напр., визначення умов страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди тощо. У договірній практиці поширеним є зазначення у договорах положень щодо т.з. «форс-мажорних обставин» (обставин, що звільняють сторони від відповідальності за невиконання зобовязань). Напр., поширено укладення договорів оренди землі з такою умовою: «У разі настання форс-мажорних обставин сторони звільняються від відповідальності за невиконання умов цього договору»12. Слід мати на увазі, що сенс у включенні в договір такого формулювання відсутній: за ним сторони не звільняються від виконання основного зобовязання, якщо тільки воно і так не припиняється неможливістю виконання (ст.607 ЦКУ), а що ж стосується відповідальності згідно із законом (ст.614 ЦКУ), сторона й так не несе відповідальність за порушення за відсутності вини (вина при «форс-мажорі» буде відсутня).



1 Шляхи підвищення ефективності управління земельними ресурсами міст України. К.: ІРЦ «Реформування земельних відносин в Україні», 2005. С.53.

2 Ріпенко А.І. Приватне повідомлення.

3 Кулинич П.Ф. Правочини щодо земельних ділянок: деякі теоретичні та практичні аспекти // Земельне право України. 2006. - №4. С.29.

4 Кулинич П.Ф. Правочини щодо земельних ділянок: деякі теоретичні та практичні аспекти // Земельне право України. 2006. - №4. С.29-30.

5 Див., наприклад, лист Державного комітету України по водному господарству від 01.03.2007 №707/9/11-07.

6 Кулинич П.Ф. Правочини щодо земельних ділянок: деякі теоретичні та практичні аспекти // Земельне право України. 2006. - №4. С.30.

7 Див., наприклад, Кулинич П.Ф. Укладення та реєстрація договорів оренди земельних ділянок // [Електронний ресурс]. Режим доступу: www.ulti.kiev.ua

8 «1,5 відсотка» замінені на «3 відсотків» Указом від 19.08.2008 №725.

9 Судебная практика по земельным спорам. В 3ч. Ч.3 / Руководитель коллектива составителей П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2004. - С.148.

10 Справа №350/09, розглянута Радивилівським райсудом Рівненської області, за позовом Левківської Н.Д. до Радивилівської РДА про розірвання договору оренди земельної ділянки.

11 Класифікатор затверджено листом (!) Держкомзему України від 24.04.1998 №14-1-7/1205.

12 Нагинайло В. Форс-мажорні обставини та розірвання договору оренди землі // [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://www.ulti.kiev.ua/uk/library/comments/comment34/

Коментарі   

# Справедливый 01.07.2013, 16:23
Не професійний коментар, вивчайте судову практику
Відповісти
# Amm 03.07.2013, 15:32
Цитую Справедливый:
Не професійний коментар, вивчайте судову практику

Ваш коментар, пане Справедливий, професійним також назвати не можу. Є заперечення - висловлюйтесь по суті.
Відповісти