Загальна характеристика обмежень прав на землю

Обмеження та обтяження прав на землю 2


2. Загальна характеристика обмежень прав на землю

На відміну від загального правила, встановленого ч.2 ст.319 ЦКУ, («[в]ласник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону»), обсяг права користування земельною ділянкою є обмеженим і обумовлюється цільовим призначенням земельної ділянки: вона може (і повинна) використовуватися лише за цільовим призначенням (ст.ст.91, 96 ЗКУ).

Існують також спеціальні обмеження права користування, повязані із встановленням територій із режимом обмеженого використання. Нижче розглядаються найбільш типові з таких обмежень.


Охоронні зони

Охоронні зони (див. ст.112 ЗКУ) можна визначити як території із режимом обмеженого використання, що встановлюються навколо особливо цінних та/або вразливих обєктів з метою їх охорони. Охоронні зони, зокр., встановлюються навколо:

  • обєктів ПЗФ (ст.ст.39, 40 та ін. ЗУ «Про природно-заповідний фонд України»);
  • обєктів культурної спадщини (ч.2 ст.54 ЗКУ, ст.32 ЗУ «Про охорону культурної спадщини»);
  • обєктів транспорту (ст.73 ЗКУ, ст.ст.11, 23 ЗУ «Про транспорт», ст.6 ЗУ «Про залізничний транспорт», ст.11 ЗУ «Про трубопровідний транспорт»);
  • обєктів звязку (ст.75 ЗКУ, ст.10 ЗУ «Про телекомунікації», ПКМ «Про затвердження Правил охорони ліній електрозвязку» від 29.01.1996 №135);
  • обєктів енергетики (ст.19 ЗУ «Про електроенергетику», ст.ст. 18, 22-24 та ін. ЗУ «Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних обєктів», ПКМ «Про затвердження Правил охорони електричних мереж» від 04.03.1997 №209);
  • обєктів гідрометеорологічної діяльності (ст.13 ЗУ «Про гідрометеорологічну діяльність», ПКМ «Про затвердження Порядку встановлення охоронних зон навколо об'єктів, призначених для гідрометеорологічних спостережень та інших видів гідрометеорологічної діяльності, та режиму їх використання» від 11.12.1999 №2262);
  • геодезичних пунктів (ст.22 ЗУ «Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність», ПКМ «Про Порядок охорони геодезичних пунктів» від 19.07.1999 №1284);
  • інженерних комунікацій (див. п.п.20, 25, 28, 35, 36-2 Єдиних правил ремонту, утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правил користування ними і охорони, затверджених ПКМ від 30.03.1994 №198).

Правовий режим охоронних зон відрізняється залежно від обєкта, навколо якого встановлена зона, проте завжди передбачає обмеження щодо можливих видів використання земельної ділянки. Конкретний зміст режиму охоронної зони визначається наведеними вище нормативно-правовими актами.


Зображення

охоронної зони лінії електропередач

на плані у технічній документації із землеустрою


Зони санітарної охорони

Зона санітарної охорони [джерел водопостачання] «територія і акваторія, де запроваджується особливий санітарно-епідеміологічний режим з метою запобігання погіршенню якості води джерел централізованого господарсько-питного водопостачання, а також з метою забезпечення охорони водопровідних споруд» (ст.1 ВКУ). Положення про зони санітарної охорони вміщені у ст.ст.59, 93 та ін. ВКУ, ст.113 ЗКУ, ст.18 ЗУ «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення», розд.VII ЗУ «Про питну воду та питне водопостачання», ПКМ від 18.12.1998 №2024 «Про правовий режим зон санітарної охорони водних об'єктів».

Зони санітарної охорони джерел та об'єктів централізованого питного водопостачання входять до складу водоохоронних зон і поділяються на три пояси: перший пояс (суворого режиму) включає територію розміщення водозабору, майданчика водопровідних споруд і водопідвідного каналу; другий і третій пояси (обмеження і спостереження) включають територію, що відводиться для забезпечення охорони джерел та об'єктів централізованого питного водопостачання (ст.35 ЗУ «Про питну воду та питне водопостачання»). Режим різних поясів зон санітарної охорони джерел водопостачання визначається відповідно до розд.VII ЗУ «Про питну водну та питне водопостачання», а також ПКМ від 18.12.1998 №2024 «Про правовий режим зон санітарної охорони водних об'єктів».


Округ лікувально-оздоровчої місцевості Бальнеогрязевого курорту «Бердянськ»

Межі округу затверджено ЗУ «Про оголошення природних територій міста Бердянськ Запорізької області курортом державного значення»


Навколо курортів передбачаються округи санітарної (гірничо-санітарної) охорони (ст.ст.30-33 та ін. ЗУ «Про курорти», ст.48 ЗКУ), які, в свою чергу, поділяються на зони [санітарної охорони]: першу (суворого режиму), другу (зону обмежень), третю (зону спостережень) - ст.30 ЗУ «Про курорти». Встановлення меж зон санітарної охорони здійснюється в порядку розроблення проектів землеустрою.


1-ий пояс санітарної охорони джерела водопостачання (курорт Трускавець, Львівська обл.).

Територія огороджена, доступ сторонніх осіб заборонено. Не дивлячись на позначення «1 зона», що наводить на думку про 1 зону округу санітарної охорони курорту, режим огородженої території визначається положенням законодавства про перший пояс (суворого режиму) зони санітарної охорони джерела водопостачання (ст.36 ЗУ «Про питну воду та питне водопостачання»). Позначення «1 зона» вжите помилково.

1-а зона [округу] гірничо-санітарної охорони курорту (курорт Трускавець, Львівська обл.)

Режим 1 зони (суворого режиму) округу гірничо-санітарної охорони курорту Трускавець визначається положеннями ст.31 ЗУ «Про курорти». В межах 1 зони міститься 1 пояс (також суворого режиму) санітарної охорони джерела водопостачання із ще більш жорсткими обмеженнями (див. попередній малюнок).


Загальною рисою зон санітарної охорони є встановлення достатньо суворих обмежень, що покликані повністю виключити ймовірність забруднення джерел водопостачання або курортних місцевостей.


Санітарно-захисні зони

Санітарно-захисні зони території навколо шкідливих обєктів з обмеженим режимом землекористування, де забороняється розміщення об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей (таке визначення випливає зі ст.114 ЗКУ).

NB. Схоже визначення закріплено у ДСТУ 2156-93 «Безпечність промислових підприємств. Терміни та визначення». За ним, санітарно-захисна зона це «територія навколо потенційно небезпечного підприємства, в межах якої заборонено проживання населення та ведення господарської діяльності і розміри якої встановлюються проектною документацією за погодженням з органами державного регулювання безпеки відповідно до державних нормативних документів». Між тим, очевидні і відмінності: напр., за ДСТУ в межах зони забороняється будь-яка господарська діяльність, що із ст.114 ЗКУ та інших актів законодавства не випливає. Звичайно, визначення ДСТУ не може коригувати режиму санітарно-захисних зон, що встановлений актами вищої юридичної сили.


Спеціальні положення про санітарно-захисні зони передбачені у ст.24 ЗУ «Про охорону атмосферного повітря», ст.45 ЗУ «Про використання ядерної енергії та радіаційну безпеку», ст.15 ЗУ «Про видобування та переробку уранових руд», ст.20 ЗУ «Про електроенергетику», ст.ст. 21 та 32 ЗУ «Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних обєктів».

Розмір та особливості правового режиму санітарно-захисних зон визначаються актами законодавства про забезпечення санітарно-епідемічного благополуччя населення (насамперед, санітарними нормами і правилами): Державними санітарними правилами планування та забудови населених пунктів, затв. наказом МОЗ України №173 від 19.06.1996, п.3 Правил охорони електричних мереж, затверджених ПКМ від 04.03.1997 №209, наказом МОЗ України «Про затвердження державних санітарних правил та норм» №239 від 01.08.1996, п.п.3.5, 3.6. Державних санітарних правил та норм «Гігієнічні вимоги щодо облаштування і утримання кладовищ в населених пунктах України», затверджених постановою Головного державного санітарного лікаря України від 01.07.1999 №28 та ін.

Розміри та режим санітарно-захисних зон визначаються також нормативними документами у галузі будівництва: ДБН Б.2.4-1-94 «Планування і забудова сільських поселень», п.10 ДБН 360-92** «Планування і забудова міських і сільських поселень», ДБН Б.2.4-3-95 «Планування і забудова сільських поселень. Генеральні плани сільськогосподарських підприємств», ДБН Б.2.4-4-97 «Планування і забудова сільських поселень. Планування та забудова малих сільськогосподарських підприємств та селянських (фермерських) господарств» тощо.

Основою для встановлення санітарно-захисних зон є санітарна класифікація підприємств, виробництв та об'єктів, що наведена у додатку №4 до згаданих вище Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів. Підприємства за шкідливістю поділяються на 5 класів, відповідно до яких встановлюються санітарно захисні зони від 50 до 3000 м.


Санітарно-захисна зона навколо кладовища. Фрагмент генерального плану с. Крюківщина Києво-Святошинського р-ну Київської обл.1

(цифрову копію більшого розміру див. на сайті www.amm.org.ua)


У лівій частині схеми кладовище; проведена на відстані 300 м від його межі червона лінія позначає межу санітарно-захисної зони. В межах зони відсутні житлові будинки.

Проблема. Законодавство є недостатньо чітким у питанні про те, хто несе тягар розроблення проекту санітарно-захисної зони та її встановлення (адже розмір деяких санітарно-захисних зон визначається не «автоматично», а розраховується під конкретний обєкт). Вбачається, що такий тягар має нести власник джерела шкідливого впливу. У разі, якщо санітарно-захисна зона не встановлена, відповідна проектна документація на будівництво (ст.31 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності») при її експертизі має оцінюватися негативно, затверджена вона бути не може.


Проблема. Розміщення житла у санітарно-захисній зоні підприємства, або навпаки розміщення підприємства на небезпечній відстані від житла, є порушенням законодавства, проте не зовсім очевидно, які правові наслідки воно повинно тягнути. Як видається, у першому випадку відповідні будинки підлягають виключенню із житлового фонду у звязку із непридатністю для проживання (ст.7 Житлового кодексу України), а у другому права власників житла мають захищатися шляхом предявлення позову про припинення порушення або в адміністративному порядку шляхом обмеження або припинення діяльності підприємства, що справляє негативний вплив на територію санітарно-захисної зони (п. «а» ст.42 ЗУ «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення»).


Зони особливого режиму використання земель

Зони особливого режиму використання земель території з обмеженим режимом використання, які встановлюються навколо військових обєктів з метою їх фізичної охорони, а також для захисту населення від впливу таких обєктів (таке визначення випливає із ч.1 ст.115 ЗКУ, ст.3 ЗУ «Про використання земель оборони»).

Ст.3 ЗУ «Про використання земель оборони» відносить до зон особливого режиму використання земель прикордонну смугу. Правовий режим прикордонної смуги визначається ЗУ «Про державний кордон України» (ст.ст.18, 22-24), а також ПКМ від 27.07.1998 №1147 «Про прикордонний режим».


Дорожній знак «Прикордонна смуга»

(п.13 Положення про прикордонний режим)


Вже згаданою ст.3 ЗУ «Про використання земель оборони» передбачено, що навколо військових частин та оборонних об'єктів можуть створюватися зони з особливим режимом використання земель з метою забезпечення функціонування цих військових частин та об'єктів, збереження озброєння, військової техніки, іншого військового майна, охорони державного кордону України, захисту населення, господарських об'єктів і довкілля від впливу аварійних ситуацій, стихійних лих і пожеж, що можуть виникнути на цих об'єктах.



Заслуговують також на особливу увагу обмеження прав на землю, що випливають із т. з. правил добросусідства.


Правила добросусідства (право добросусідства2)

Правилам добросусідства спеціально присвячена ст.103 ЗКУ:

«Стаття 103. Зміст добросусідства

1. Власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

2. Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані не використовувати земельні ділянки способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив).

…»


Положення ст.103 видаються не зовсім вдалими. Вочевидь, ч.1 розумітися буквально не може найменше незручностей для сусідів буде тоді, коли на сусідній ділянці жодної діяльності не буде вестися взагалі.

Що ж стосується ч.2, то вона забороняє вплив, який є явно неприпустимим. У цьому ж ряду знаходяться і положення ст.13 ЦКУ щодо меж здійснення цивільних прав. Зокр., «[н]е допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах» (т.з. «шикана»). Проявом дії цього правила у сусідських відносинах може бути, напр., заборона зведення споруд, що зводяться власником земельної ділянки з єдиною метою дошкулити сусідам (заборона на такі споруди «Neidbau» - була прямо передбачена, напр., будівельними статутами та міськими правами деяких міст Німеччини)3.

Проте ясно, що має заборонятися і менш інтенсивний вплив, який хоча і дозволяє використовувати сусідню земельну ділянку, проте перешкоджає цьому, причому не є наслідком дій з наміром завдати шкоди.

На наш погляд, із ч.1 ст.103 ЗКУ та інших положень законодавства випливає, що землевласник чи землекористувачі зобовязаний використовувати свою власність із дотриманням балансу із правами інших власників землі та землекористувачів; якщо земельна ділянка використовується з порушенням цього критерію особа несе відповідальність за шкоду, заподіяну іншим. На противагу, особа має право розраховувати, що сусід буде вживати заходів, щоб уникнути шкоди від правомірних дій сусідів (напр., якщо будівництво житла із відповідною інфраструктурою збільшило стікання води; власник нижче за течією має вжити розумних заходів для уникнення заподіяння йому шкоди). Таким чином, в кожній ситуації слід знаходити справедливий баланс між правами власників або користувачів сусідніх земельних ділянок.

NB. Вивчення практики свідчить, що спори між сусідами про межу, коли один із сусідів вважає, що інший зайняв частину його земельної ділянки, виявляються одними із найбільш складних для вирішення, оскільки вимагають застосування спеціальних знань, встановлення фактів, що мали місце у далекому минулому (надання земельної ділянки в користування могло мати місце десятки років тому) тощо. Трапляються ситуації, у яких встановити напевне місцезнаходження межі неможливо в принципі адже протягом тривалого часу правоустановчі документи не містили плану земельних ділянок.

Слід визнати правильною позицію тих судів, які у разі неможливості достовірного встановлення дійсного розташування межі (а така ситуація є досить поширеною) не відмовляють у задоволенні позову, а встановлюють межу на підставі положень ст.107 ЗКУ, за ч.2 якої «[у] разі неможливості виявлення дійсних меж їх встановлення здійснюється за фактичним використанням земельної ділянки. Якщо фактичне використання ділянки неможливо встановити, то кожному виділяється однакова за розміром частина спірної ділянки»4.

Варто також зазначити, що у подібних категоріях справ предмет спору, його матеріальне вираження зазвичай просто неспівставні із зусиллями і витратами сторін та держави на вирішення спору5. За таких умов видається необхідним ініціювати зміни в законодавство, які б передбачали вирішення спорів, що виникають із правил добросусідства, а можливо, і деяких інших категорій дрібних спорів, за окремою скороченою та спрощеною процедурою. Така процедура мала б передбачати вирішення справи в одній інстанції, рішення якої було б остаточним або з обмеженням підстав для перегляду.


NB. Часто спори у відносинах сусідства виникають через розміщення тих чи інших споруд або рослин (дерев та кущів).

Споруди. У разі, якщо споруда збудована на земельній ділянці сусіда, порушення права власності, як і правил добросусідства, очевидне. Проте порушення також може мати місце й у випадку, коли будівля споруджена хоча і не на сусідній ділянці, проте так, що її будівництво порушує баланс між правами сусідів. Зручним формальним критерієм для визначення порушення такого балансу є положення технічного законодавства, насамперед, державних будівельних норм.

Так, судом задоволено позов про прибирання гаражу, що хоча і побудований на ділянці відповідача, але впритул до межі земельної ділянки позивача. Таке розміщення порушує правила ДБН 360-92**6. Аналогічно, було задоволено позов про зобовязання відповідача знести погосподарську споруду, яка знаходилася за 0,9 м від межі (замість 1 м, визначеного п.3.25 ДБН 360-92**), а також ближче від 5,85 м від будівлі позивачки (протипожежний розрив згідно із додатком 3.1 ДБН 360-92)7.

Цілком можливий і такий неприпустимий вплив, що прямо не суперечить якимось нормам. Напр., в одній із справ суд зобовязав відповідача усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою позивача шляхом знесення шиферного паркану8, який був встановлений по межі і через свою висоту надмірно затіняв ділянку сусіда. У даному випадку суд керувався положеннями ст.103 ЗКУ (по суті встановив справедливий баланс між правами сусідів).

Рослини. Права сусідів можуть порушувати і дерева та кущі9. Так, по одній із справ10 суд вирішив зобовязати відповідача «зрізати всі дерева, що знаходяться на його земельній ділянці вздовж межі … на відстані не менше трьох метрів, а кущі не менше одного метра». При цьому суд посилався на ДБН 79-92. Незважаючи на те, що зазначені ДБН на даний час втратили чинність, рішення є по суті правильним, оскільки аналогічні приписи вміщені у п.4.13 ДБН Б.2.4-1-94 «Планування і забудова сільських поселень», п.3.25 ДБН 360-92**. Крім того, навіть за відсутності порушення формальних вимог законодавства розміщення рослин близько від межі може порушувати баланс між правами сусідів.

Правила, які формально визначають баланс між правами сусідів, можуть міститися у правилах благоустрою відповідних населених пунктів, які можуть містити правові рамки для поведінки сусідів. Напр., Правила благоустрою території м. Корець Рівненської обл., затверджені рішенням міськради №124 від 20.06.2003, передбачають висадку дерев не ближче 3 м до межі.

Разом із тим, якщо на земельну ділянку проникають гілки та корені дерев та кущів з сусідньої ділянки, закон (ст.105 ЗКУ) надає власнику право самостійно обрізати їх, тобто застосовувати самозахист без будь-якого уповноваження з боку держави.


Інші обмеження

Перелік обмежень, зазначений у гл.18 ЗКУ «Обмеження прав на землю» і розглянутий вище, не є вичерпним. Його можна продовжити, виділивши також такі обмеження прав на землю:

  • зони особливого режиму забудови їх режим і порядок встановлення визначаються відповідно до ст.39 ЗКУ, Законів України «Про основи містобудування», «Про архітектурну діяльність», «Про регулювання містобудівної діяльності» будівельними нормами та правилами: ДБН 360-92** «Планування та забудова населених пунктів» та ін.;
  • водоохоронні зони, прибережні захисні смуги, берегові смуги водних шляхів режим і порядок встановлення визначаються гл.12 ЗКУ, ст.ст.87-93 ВКУ;
  • зелені зони існування передбачене ПКМ від 16.05.2007 №733 «Про затвердження Порядку поділу лісів на категорії та виділення особливо захисних лісових ділянок», ГОСТ 17.5.3.01-78 «Охорона природи. Землі. Склад і розмір зелених зон міст»;
  • зони радіоактивно-забруднених територій правовий режим і порядок встановлення визначені ст.ст.169, 170 ЗКУ, ЗУ «Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи»;



Фото. Інформаційні знаки, що позначають межі зони відчуження та особливо забруднених ділянок в її межах та містять інформацію про деякі особливості її правового режиму обмеження права загального землекористування11


  • зони надзвичайних екологічних ситуацій поняття, правовий режим та порядок оголошення передбачені ст.1 ЗУ «Про зону надзвичайної екологічної ситуації», актами про оголошення окремих зон надзвичайних екологічних ситуацій: напр., УП «Про оголошення територій у межах населених пунктів Болеславчик, Мічуріне, Підгіря, Чаусове-1, Чаусове-2 Первомайського району Миколаївської області зоною надзвичайної екологічної ситуації» від 31.08.2000 №2039, затв. ЗУ від 05.09.2000 №1931.

Наведений перелік, поза сумнівом, не може вважатися вичерпним.




1 Поточний архів Українського державного науково-дослідного і проектного інституту цивільного сільського будівництва «УКРНДІПРОЦИВІЛЬСІЛЬБУД».

2 Доктринальне визначення див.: Кулинич П.Ф. Право добросусідства за земельним законодавством України // Земельне право. 2006. - №1. С.32.

3 Яценко Т.С. Шикана как правовая категория в гражданском праве. Автореф. дис. … к.ю.н. … 12.00.03. Ростов-на-Дону, 2001. - С.10.

4 Справа №2-333/09, розглянута Скадовським райсудом Херсонської обл. за позовом Т.К.Д. до К.Є.А., К.О.А., Д.В.А. про захист права землекористування.

5 Наприклад, справа №2-04/09, розглянута Демидівським райсудом Рівненської обл. за позовом Х.Н.А. до М.М.П. про усунення порушень права власності на землю (відповідач збудував туалет, склав солому, відгородив частину ділянки, проти чого був і спрямований позов) розглядалася судом з жовтня 2003 року і була вирішена в 2009 році, причому такий строк розгляду пояснюється головним чином призначенням кількох експертиз.

6 Справа №2-222/09, розглянута Корольовським райсудом Житомирської обл. за позовом Т.П.В. до Б.О.В. про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою (прибирання металевого гаражу).

7 Справа №2-157/09, розглянута Городоцьким райсудом Хмельницької обл. за позовом З.А.К. до Б.П.С. про зобовязання відповідача знести погосподарську споруду.

8 Справа №2-51/09, розглянута Драбівським райсудом Черкаської обл. за позовом Г.Ф.Ф. до Т.В.В. про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою.

9 Справа №2-518/09, розглянута Городоцьким райсудом Хмельницької обл. за позовом Б.П.С. до З.А.К. про усунення порушень державних будівельних норм насадженням дерев.

10 Справа №2-59/09, розглянута Кодимським райсудом Одеської обл. за позовом А.П.Д. до П.В.В. про усунення порушень власника земельної ділянки.

11 Фото Р.І. Марусенка.